Жилье
- 26 Июня 2024, 03:48
Договор найма жилого помещения регулируется в ГК РФ главой 35. В статье 671 ГК РФ содержится понятие договора найма жилого помещения, определены его условия.
По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жиле помещение во владение и пользования для проживания в нем.
Договор социального найма.
Договор социального найма жилого помещения предусмотрен ст. 672 ГК РФ, регулируется нормами ЖК РФ.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются исключительно их жилищного фонда социального использования, который может принадлежать на праве собственности муниципальным образованьям или находится в государственной собственности. Кроме того, предоставление жилых помещений по договору социального найма жилого помещения осуществляется лишь определенным категориям населения (малоимущие и некоторые иные категории граждан), причем при наличии критериев нуждаемости и в порядке очередности, а также установленным нормам. Соответственно, применительно к этому договору существуют специфические права, обязанности, ответственность сторон, основания расторжения договора, регулируемые жилищным законодательство. Нормы ГК РФ применяются к договору социального найма ограниченно.
Договор социального найма является бессрочным (п.2 ст.60 ЖК РФ).
Договор социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя и членов его семьи (при их письменном согласии – ст. 83 ЖК РФ) может быть расторгнут в любое время без предварительного предупреждения. Этот договор также прекращается в связи с выездом нанимателя и членом его семьи в другое место жительство - со дня выезда. При выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения продолжает действовать в отношении оставшихся членов семьи.
Временное отсутствие, при выполнении обязанностей по договору, не влечёт за собой прекращение договора социального найма – ст. 71 ЖК РФ.
Расторжение договора социального найма возможно и по инициативе наймодателя - ЖК РФ предусмотрен ряд оснований для подобных случаев.
Случаи, когда допускается расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке по требованию наймодателя, закреплены в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. К таким случаям относится, в частности, невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). В указанном случае наниматель и члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ч. 1 ст. 90 ЖК РФ).
Другим основанием для предъявления наймодателем иска к нанимателю и членам его семьи может служить разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ). Согласно ч. 1 ст. 91 ЖК РФ в указанных случаях наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, также может послужить поводом к предъявлению наймодателем иска к нанимателю и членам его семьи о расторжении договора социального найма жилого помещения (п. 3 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).
Использование жилого помещения не по назначению, а для иных целей, например, в качестве нежилого помещения (офис, производство), также может послужить основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения в судебном порядке по инициативе наймодателя (п. 4 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ. В указанных случаях наймодатель также обязан предварительно предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а если использование жилого помещения не по назначению влечет за собой его разрушение - вправе назначить разумный срок для устранения этих нарушений.
Договор коммерческого найма.
Договор коммерческого найма жилого помещения, регулируемы нормами ГК РФ, заключается по свободному соглашению сторон, ими же определяются наемная плата и порядок ее внесения, нет никаких нормативов относительно максимального размера, предоставляемого по договору жилого помещения. К нанимателю в договоре предъявляется только одно требование- это должно быть физическое лицо, заключающее договор для собственного проживания или других граждан, членов семьи. Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может выступать любой собственник жилого помещения.
В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том. Числе и при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения не может быть изменен или расторгнут. Происходит лишь замена стороны в договоре.
По договору коммерческого найма жилого помещения с нанимателем также могут проживать постоянно другие граждане, круг которых не ограничен, это не обязательно должны быть члены семьи, они должны быть перечислены в договоре. Договор может быть заключен на любой срок, не превышающий пять лет (долгосрочный, и на срок до одного года (краткосрочный). Статья 684 ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на возобновление долгосрочного договора и определяет порядок его реализации.
По договору коммерческого найма нанимателю предоставлено право в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд, расторгнуть договор найма (ст. 687 ГК РФ). Но при этом он обязан предупредить наймодателя о расторжении договора за три месяца.
По инициативе наймодателя любой договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях (п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ): если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме - если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом, если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя. Кроме того, суд будет оценивать уважительность причин, по которым наниматель не вносил плату за жилое помещение (имели ли место длительная задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов, несовершеннолетних и иные подобные обстоятельства); наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение; наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей. Систематическое нарушение прав и интересов соседей - это в том числе неоднократные действия по пользованию жилым помещением без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований, правил пользования жилыми помещениями (например, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий, нарушение режима тишины в ночное время и т.п.); наниматель нарушил иные существенные условия договора.
Сторона договора, желающая расторгнуть договор найма жилого помещения, должна направить другой стороне такое предложение. Предложение о расторжении договора можно передать другой стороне непосредственно либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении.
Договор специализированного найма.
Жилищным законодательством РФ определено назначение специализированного жилья, предусмотрены основания его предоставления, а также порядок и условия прекращения правоотношений по пользованию этим жильем.
Фактическое вселение, длительность проживания, регистрация по месту жительства не предусмотрены законом в качестве оснований для возникновения права пользования жилым помещением специализированного жилищного фонда.
Вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу статьи 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения;
Основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения после 1 марта 2005 года является, согласно статье 99 ЖК РФ, решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица.
В то же время необходимо иметь в виду, что по действующему до 1 марта 2005 года законодательству основанием для вселения в служебное жилое помещение и заключения договора найма служебного жилого помещения являлся установленной формы ордер (статьи 47, 105 ЖК РСФСР), а основанием для вселения в общежитие - ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме (статья 109 ЖК РСФСР);
В соответствии с частью 1 статьи 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 и частью 2 статьи 103 ЖК РФ.
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, перечисленные в пунктах 1 - 4 части 2 статьи 103 ЖК РФ, при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Статьей 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ.
В соответствии со ст. 110, п. 6 и п. 12 ст. 108 ЖК РСФСР не подлежали выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им жилое помещение в общежитии, не менее десяти лет; одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.
Прокурор отдела по обеспечению
участия прокуроров в гражданском процессе О.А. Альбрехт
Прокуратура
Иркутской области
26 Июня 2024, 03:48
Договор найма жилого помещения (коммерческий, социальный и специализированный). Основания расторжения.
Договор найма жилого помещения регулируется в ГК РФ главой 35. В статье 671 ГК РФ содержится понятие договора найма жилого помещения, определены его условия.
По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жиле помещение во владение и пользования для проживания в нем.
Договор социального найма.
Договор социального найма жилого помещения предусмотрен ст. 672 ГК РФ, регулируется нормами ЖК РФ.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются исключительно их жилищного фонда социального использования, который может принадлежать на праве собственности муниципальным образованьям или находится в государственной собственности. Кроме того, предоставление жилых помещений по договору социального найма жилого помещения осуществляется лишь определенным категориям населения (малоимущие и некоторые иные категории граждан), причем при наличии критериев нуждаемости и в порядке очередности, а также установленным нормам. Соответственно, применительно к этому договору существуют специфические права, обязанности, ответственность сторон, основания расторжения договора, регулируемые жилищным законодательство. Нормы ГК РФ применяются к договору социального найма ограниченно.
Договор социального найма является бессрочным (п.2 ст.60 ЖК РФ).
Договор социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя и членов его семьи (при их письменном согласии – ст. 83 ЖК РФ) может быть расторгнут в любое время без предварительного предупреждения. Этот договор также прекращается в связи с выездом нанимателя и членом его семьи в другое место жительство - со дня выезда. При выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения продолжает действовать в отношении оставшихся членов семьи.
Временное отсутствие, при выполнении обязанностей по договору, не влечёт за собой прекращение договора социального найма – ст. 71 ЖК РФ.
Расторжение договора социального найма возможно и по инициативе наймодателя - ЖК РФ предусмотрен ряд оснований для подобных случаев.
Случаи, когда допускается расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке по требованию наймодателя, закреплены в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. К таким случаям относится, в частности, невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). В указанном случае наниматель и члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ч. 1 ст. 90 ЖК РФ).
Другим основанием для предъявления наймодателем иска к нанимателю и членам его семьи может служить разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ). Согласно ч. 1 ст. 91 ЖК РФ в указанных случаях наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, также может послужить поводом к предъявлению наймодателем иска к нанимателю и членам его семьи о расторжении договора социального найма жилого помещения (п. 3 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).
Использование жилого помещения не по назначению, а для иных целей, например, в качестве нежилого помещения (офис, производство), также может послужить основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения в судебном порядке по инициативе наймодателя (п. 4 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ. В указанных случаях наймодатель также обязан предварительно предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а если использование жилого помещения не по назначению влечет за собой его разрушение - вправе назначить разумный срок для устранения этих нарушений.
Договор коммерческого найма.
Договор коммерческого найма жилого помещения, регулируемы нормами ГК РФ, заключается по свободному соглашению сторон, ими же определяются наемная плата и порядок ее внесения, нет никаких нормативов относительно максимального размера, предоставляемого по договору жилого помещения. К нанимателю в договоре предъявляется только одно требование- это должно быть физическое лицо, заключающее договор для собственного проживания или других граждан, членов семьи. Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может выступать любой собственник жилого помещения.
В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том. Числе и при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения не может быть изменен или расторгнут. Происходит лишь замена стороны в договоре.
По договору коммерческого найма жилого помещения с нанимателем также могут проживать постоянно другие граждане, круг которых не ограничен, это не обязательно должны быть члены семьи, они должны быть перечислены в договоре. Договор может быть заключен на любой срок, не превышающий пять лет (долгосрочный, и на срок до одного года (краткосрочный). Статья 684 ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на возобновление долгосрочного договора и определяет порядок его реализации.
По договору коммерческого найма нанимателю предоставлено право в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд, расторгнуть договор найма (ст. 687 ГК РФ). Но при этом он обязан предупредить наймодателя о расторжении договора за три месяца.
По инициативе наймодателя любой договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях (п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ): если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме - если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом, если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя. Кроме того, суд будет оценивать уважительность причин, по которым наниматель не вносил плату за жилое помещение (имели ли место длительная задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов, несовершеннолетних и иные подобные обстоятельства); наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение; наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей. Систематическое нарушение прав и интересов соседей - это в том числе неоднократные действия по пользованию жилым помещением без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований, правил пользования жилыми помещениями (например, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий, нарушение режима тишины в ночное время и т.п.); наниматель нарушил иные существенные условия договора.
Сторона договора, желающая расторгнуть договор найма жилого помещения, должна направить другой стороне такое предложение. Предложение о расторжении договора можно передать другой стороне непосредственно либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении.
Договор специализированного найма.
Жилищным законодательством РФ определено назначение специализированного жилья, предусмотрены основания его предоставления, а также порядок и условия прекращения правоотношений по пользованию этим жильем.
Фактическое вселение, длительность проживания, регистрация по месту жительства не предусмотрены законом в качестве оснований для возникновения права пользования жилым помещением специализированного жилищного фонда.
Вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу статьи 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения;
Основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения после 1 марта 2005 года является, согласно статье 99 ЖК РФ, решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица.
В то же время необходимо иметь в виду, что по действующему до 1 марта 2005 года законодательству основанием для вселения в служебное жилое помещение и заключения договора найма служебного жилого помещения являлся установленной формы ордер (статьи 47, 105 ЖК РСФСР), а основанием для вселения в общежитие - ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме (статья 109 ЖК РСФСР);
В соответствии с частью 1 статьи 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 и частью 2 статьи 103 ЖК РФ.
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, перечисленные в пунктах 1 - 4 части 2 статьи 103 ЖК РФ, при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Статьей 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ.
В соответствии со ст. 110, п. 6 и п. 12 ст. 108 ЖК РСФСР не подлежали выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им жилое помещение в общежитии, не менее десяти лет; одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.
Прокурор отдела по обеспечению
участия прокуроров в гражданском процессе О.А. Альбрехт
