Прокурор разъясняет
- 24 Апреля 2020, 08:52
В рассматриваемой ситуации, если право собственности на участки, возникшие после разделения, было зарегистрировано, ипотека может быть сохранена лишь в случае заключения сторонами дополнительного соглашения к первоначальному договору либо нового договора ипотеки. Если право собственности на возникшие земельные участки не зарегистрировано, то договор ипотеки продолжает действовать без изменений.
В соответствии с п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека возникает в силу договора или закона.
Согласно п. 1 ст. 352 данного Кодекса залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 Кодекса.
В силу п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, из которых при разделе образуются другие участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них участки.
В данном случае можно говорить о возможности замены предмета залога, предусмотренной ст. 345 ГК РФ. В соответствии с п. 1 указанной статьи замена предмета ипотеки на другой равноценный предмет допускается с согласия залогодержателя, если договором или законом не предусмотрено иное. Следует помнить, что для договоров ипотеки земельных участков предусмотрена обязательная регистрация. При изменении договора ипотеки необходимо внесение соответствующих изменений в регистрационную запись об ипотеке в соответствии со ст. 23 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ).
Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.
Таким образом, между сторонами должно быть достигнуто соглашение о внесении изменений в условия договора об ипотеке, на основании которого в установленном порядке будут внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В регистрирующий орган необходимо будет подать заявление о государственной регистрации ипотеки на вновь образованные участки. Основанием данного заявления может быть дополнительное соглашение к первоначальному договору ипотеки об изменении предмета ипотеки либо новый договор.
Выводы о необходимости заключения дополнительного соглашения либо нового договора ипотеки основываются на положениях пп. 4 и 6 ст. 11.8 ЗК РФ.
Если между сторонами договора об ипотеке не будет достигнуто соглашение о замене предмета ипотеки, ипотека будет считаться прекращенной в соответствии со ст. 352 ГК РФ.
Также следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.
Представляется, что действия по разделу земельного участка, в результате которых он перестает существовать, представляют собой акт распоряжения земельным участком, являющимся предметом ипотеки. В связи с этим для осуществления раздела требуется получение согласия залогодержателя. Также на необходимость получения соответствующего согласия указывает п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ. Исключением, не требующим согласия залогодержателя, является разделение земельного участка на основании решения суда (п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ).
В случае нарушения указанного порядка согласования разделения земельного участка залогодержатель вправе обжаловать преобразование земельного участка в судебном порядке (п. 8 ст. 11.2З ЗК РФ).
Если регистрация права собственности не была осуществлена, то исходя из положений п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ первоначальный участок не прекратил своего существования и договор ипотеки продолжает действовать в неизменном виде. При этом за залогодержателем сохраняется право на обжалование разделения участка на основании п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ.
Прокуратура
Ульяновской области
24 Апреля 2020, 08:52
Между банком и ЗАО был заключен кредитный договор и в обеспечение его исполнения - договор ипотеки земельного участка. Впоследствии спорный земельный участок был разделен на два новых участка. Сохраняется ли в данном случае договор ипотеки?
В рассматриваемой ситуации, если право собственности на участки, возникшие после разделения, было зарегистрировано, ипотека может быть сохранена лишь в случае заключения сторонами дополнительного соглашения к первоначальному договору либо нового договора ипотеки. Если право собственности на возникшие земельные участки не зарегистрировано, то договор ипотеки продолжает действовать без изменений.
В соответствии с п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека возникает в силу договора или закона.
Согласно п. 1 ст. 352 данного Кодекса залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 Кодекса.
В силу п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, из которых при разделе образуются другие участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них участки.
В данном случае можно говорить о возможности замены предмета залога, предусмотренной ст. 345 ГК РФ. В соответствии с п. 1 указанной статьи замена предмета ипотеки на другой равноценный предмет допускается с согласия залогодержателя, если договором или законом не предусмотрено иное. Следует помнить, что для договоров ипотеки земельных участков предусмотрена обязательная регистрация. При изменении договора ипотеки необходимо внесение соответствующих изменений в регистрационную запись об ипотеке в соответствии со ст. 23 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ).
Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.
Таким образом, между сторонами должно быть достигнуто соглашение о внесении изменений в условия договора об ипотеке, на основании которого в установленном порядке будут внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В регистрирующий орган необходимо будет подать заявление о государственной регистрации ипотеки на вновь образованные участки. Основанием данного заявления может быть дополнительное соглашение к первоначальному договору ипотеки об изменении предмета ипотеки либо новый договор.
Выводы о необходимости заключения дополнительного соглашения либо нового договора ипотеки основываются на положениях пп. 4 и 6 ст. 11.8 ЗК РФ.
Если между сторонами договора об ипотеке не будет достигнуто соглашение о замене предмета ипотеки, ипотека будет считаться прекращенной в соответствии со ст. 352 ГК РФ.
Также следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.
Представляется, что действия по разделу земельного участка, в результате которых он перестает существовать, представляют собой акт распоряжения земельным участком, являющимся предметом ипотеки. В связи с этим для осуществления раздела требуется получение согласия залогодержателя. Также на необходимость получения соответствующего согласия указывает п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ. Исключением, не требующим согласия залогодержателя, является разделение земельного участка на основании решения суда (п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ).
В случае нарушения указанного порядка согласования разделения земельного участка залогодержатель вправе обжаловать преобразование земельного участка в судебном порядке (п. 8 ст. 11.2З ЗК РФ).
Если регистрация права собственности не была осуществлена, то исходя из положений п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ первоначальный участок не прекратил своего существования и договор ипотеки продолжает действовать в неизменном виде. При этом за залогодержателем сохраняется право на обжалование разделения участка на основании п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ.
