Прокурор разъясняет - Прокуратура Владимирской области
- 10 февраля 2022, 09:51
Вы купили квартиру у застройщика. В Договоре Долевого Участия есть понятие «проектная площадь квартиры» – то, что застройщик хочет по документам построить для вас.
Когда же дом построен, при его приемки измеряется фактическая площадь квартиры, и часто фактическая площадь квартиры не совпадает с проектной в сторону уменьшения.
Сначала покупатель платит за одну площадь, а по факту получает меньшую площадь квартиры. За ту же цену.
Смекалистые застройщики давно включили в Договоры Долевого Участия пункт о том, что расторжении ДДУ в одностороннем порядке может быть только если фактическая площадь меньше проектной на 5 и более процентов.
То есть для квартиры в с проектной площади в 40 метров, вы можете получить 38 кв .м и не сможете разорвать ДДУ в одностороннем порядке.
Но можно ли потребовать уменьшить стоимость договора долевого участия соизмеримо изменению фактической площади?
Именно с таким требованием обратилась в суд покупательница, которая вместо квартиры общей проектной площадью без учета лоджий 65 кв. м. получила лишь 63.8 кв. м.
В исковом заявлении покупательница требовала от застройщика вернуть ей излишне уплаченные деньги за несуществующие по факту 1.2 кв. м.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на положения заключенного сторонами договора, которые однозначно определяют, что - цена договора является окончательной и изменению не подлежит.
Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменений, но изменил причину такого решения определив:
-1. Отличие проектной площади от фактической не является качественной характеристикой объекта, влияющей на степень пригодности товара для использования по назначению, поскольку договором может быть предусмотрено иное.
-2. Поскольку изменение площади квартиры составило менее 5% от общей площади, нет существенных изменений проектной документации. Как и оснований для взыскания с застройщика денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора».
Кассационная инстанция тоже поддержала решения судов.
Но Верховный Суд Российской Федерации все переиграл, постановив, что:
-1. Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.
-2. Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
-3. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
-4. Как следует из материалов дела, условиями договора между застройщиком и покупателем не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 1,2 кв. м, что не было учтено судебными инстанциями.
-5. Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что такое уменьшение не превышает 5% от общей площади жилого помещения, не может быть принята во внимание, поскольку этот процент установлен Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.
Соответственно, если у вас в Договоре Долевого Участия нет пункта, устанавливающего размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, то Вы можете требовать уменьшить стоимость, определенную в Договоре Долевого Участия соразмерно разницы между проектной и фактической площадей своей квартиры.
Определение Верховного Суда РФ от 9 марта 2021 г. N 48-КГ20-21-К7, 2-7593/2019.
Прокуратура Владимирской области
Прокуратура
Владимирской области
Прокуратура Владимирской области
10 февраля 2022, 09:51
Требуйте деньги за «воздух»! Как Верховный Суд на место застройщика поставил
Вы купили квартиру у застройщика. В Договоре Долевого Участия есть понятие «проектная площадь квартиры» – то, что застройщик хочет по документам построить для вас.
Когда же дом построен, при его приемки измеряется фактическая площадь квартиры, и часто фактическая площадь квартиры не совпадает с проектной в сторону уменьшения.
Сначала покупатель платит за одну площадь, а по факту получает меньшую площадь квартиры. За ту же цену.
Смекалистые застройщики давно включили в Договоры Долевого Участия пункт о том, что расторжении ДДУ в одностороннем порядке может быть только если фактическая площадь меньше проектной на 5 и более процентов.
То есть для квартиры в с проектной площади в 40 метров, вы можете получить 38 кв .м и не сможете разорвать ДДУ в одностороннем порядке.
Но можно ли потребовать уменьшить стоимость договора долевого участия соизмеримо изменению фактической площади?
Именно с таким требованием обратилась в суд покупательница, которая вместо квартиры общей проектной площадью без учета лоджий 65 кв. м. получила лишь 63.8 кв. м.
В исковом заявлении покупательница требовала от застройщика вернуть ей излишне уплаченные деньги за несуществующие по факту 1.2 кв. м.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на положения заключенного сторонами договора, которые однозначно определяют, что - цена договора является окончательной и изменению не подлежит.
Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменений, но изменил причину такого решения определив:
-1. Отличие проектной площади от фактической не является качественной характеристикой объекта, влияющей на степень пригодности товара для использования по назначению, поскольку договором может быть предусмотрено иное.
-2. Поскольку изменение площади квартиры составило менее 5% от общей площади, нет существенных изменений проектной документации. Как и оснований для взыскания с застройщика денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора».
Кассационная инстанция тоже поддержала решения судов.
Но Верховный Суд Российской Федерации все переиграл, постановив, что:
-1. Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.
-2. Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
-3. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
-4. Как следует из материалов дела, условиями договора между застройщиком и покупателем не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 1,2 кв. м, что не было учтено судебными инстанциями.
-5. Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что такое уменьшение не превышает 5% от общей площади жилого помещения, не может быть принята во внимание, поскольку этот процент установлен Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.
Соответственно, если у вас в Договоре Долевого Участия нет пункта, устанавливающего размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, то Вы можете требовать уменьшить стоимость, определенную в Договоре Долевого Участия соразмерно разницы между проектной и фактической площадей своей квартиры.
Определение Верховного Суда РФ от 9 марта 2021 г. N 48-КГ20-21-К7, 2-7593/2019.
Прокуратура Владимирской области