Прокурор разъясняет - Прокуратура Челябинской области
- 29 августа 2019, 16:02
Разъясняет прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в арбитражном процессе Москвитин Н.Н.
Нередко субъекты предпринимательской деятельности сталкиваются с вопросами строительства тех или иных объектов, необходимых для ее осуществления, будь то магазин, офисный или торговый центр, производственные здания и сооружения.
Для строительства необходимо иметь права на земельный участок, разрешенное использование которого допускает строительство планируемого объекта, также закон предусматривает необходимость получения соответствующих согласований и разрешений (за исключением некоторых категорий объектов). Само же строительство должно осуществляться с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. В противном случае постройка может быть признана самовольной.
Правовой режим самовольных построек законодателем закреплен в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В части 1 указанной статьи закреплено понятие самовольной постройки, к которой здания, сооружения или другие строения, возведенные или созданные без соблюдения вышеперечисленных условий.
Между тем, Гражданский кодекс Российской Федерации не относит к самовольной постройке здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Кроме того, действия положений о самовольной постройке не распространяется на самовольно возведенные объекты, которые не являются недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство недвижимого имущества, в результате которых новый объект недвижимости не создавался, что прямо указано в п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Однако не следует путать переустройство объекта с его реконструкцией, в результате чего возникает новый объект. Если такой объект невозможно привести в состояние, существовавшее до самовольной реконструкции, то суд может возложить обязанность по сносу постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).
Вместе с тем, эти положения не исключают возможность последующего признания судом права на самовольную постройку( ч. 3 ст. 222 ГК РФ).
Между тем, обращаясь в суд с такими заявлениями необходимо иметь ввиду, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку (п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Самовольная постройка может быть снесена или приведена в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда либо, в случаях предусмотренных законом, на основании решения органа местного самоуправления, что следует из ч. 3.1 ст. 222 ГК РФ.
Положения, касающиеся принятия решения о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, внесены в Гражданский кодекс Российской Федерации в августе 2018 года. Тем самым законодателем предусмотрена возможность принятия альтернативного сносу постройки решения.
Из буквального толкования положений ч. 3.1 указанной статьи следует, что законодатель закрепил два вида решений по самовольным постройкам (решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями).
К указанным изменениям корреспондирует ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющая особенности сноса самовольных построек или приведение их в соответствие с установленными требованиями.
Из положений ч. 6, ч. 9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, осуществившие постройку лица, правообладатели земельного участка на котором она расположена или орган местного самоуправления по своему выбору осуществляют снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.
В связи с введением в действие указанной нормы возникает вопрос, может ли быть принято решение только о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями без указания на возможность ее сноса, в случае если постройка не будет приведена в соответствие в определенные решением сроки.
Судебная практика по применению указанных изменений только формируется.
К примеру, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 29.01.2019 по делу № А32-48396/2017, изменяя решение суда первой инстанции о сносе самовольной постройки, пришел к выводу о возможности приведения ее в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа входных групп без сноса основного здания.
Отменяя указанное постановление и направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 18.06.2019 отметил, что сделав вывод о возможности приведения спорного нежилого здания в соответствие с установленными требованиями без сноса спорного объекта, суд апелляционной инстанции не определил параметры строительства, сославшись на экспертное заключение, которое сделано без учета всей разрешительной документации.
В свою очередь, Арбитражный суд Амурской области решением от 21.05.2019 по делу № А04-1556/2019, удовлетворяя требования администрации города, возложил на предпринимателя обязанность снести самовольную постройку или привести ее в соответствие с установленными требованиями.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2019 решение суда первой инстанции по настоящему делу оставлено без изменения. При этом апелляционный суд с учетом положений ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации отклонил довод предпринимателя о неисполнимости судебного акта, содержащего два альтернативных требования.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 № 609-О, самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение.
Поэтому, во избежание финансовых потерь, наступления иных негативных последствий, при осуществлении строительства следует уделить особое внимание правомерности возведения объекта, получению необходимых разрешений и согласований, наличию правомочий в отношении земельного участка, а также исключить нарушение прав и законных интересов иных лиц.
Прокуратура
Челябинской области
Прокуратура Челябинской области
29 августа 2019, 16:02
Применение законодательства о самовольных постройках
Разъясняет прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в арбитражном процессе Москвитин Н.Н.
Нередко субъекты предпринимательской деятельности сталкиваются с вопросами строительства тех или иных объектов, необходимых для ее осуществления, будь то магазин, офисный или торговый центр, производственные здания и сооружения.
Для строительства необходимо иметь права на земельный участок, разрешенное использование которого допускает строительство планируемого объекта, также закон предусматривает необходимость получения соответствующих согласований и разрешений (за исключением некоторых категорий объектов). Само же строительство должно осуществляться с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. В противном случае постройка может быть признана самовольной.
Правовой режим самовольных построек законодателем закреплен в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В части 1 указанной статьи закреплено понятие самовольной постройки, к которой здания, сооружения или другие строения, возведенные или созданные без соблюдения вышеперечисленных условий.
Между тем, Гражданский кодекс Российской Федерации не относит к самовольной постройке здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Кроме того, действия положений о самовольной постройке не распространяется на самовольно возведенные объекты, которые не являются недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство недвижимого имущества, в результате которых новый объект недвижимости не создавался, что прямо указано в п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Однако не следует путать переустройство объекта с его реконструкцией, в результате чего возникает новый объект. Если такой объект невозможно привести в состояние, существовавшее до самовольной реконструкции, то суд может возложить обязанность по сносу постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).
Вместе с тем, эти положения не исключают возможность последующего признания судом права на самовольную постройку( ч. 3 ст. 222 ГК РФ).
Между тем, обращаясь в суд с такими заявлениями необходимо иметь ввиду, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку (п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Самовольная постройка может быть снесена или приведена в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда либо, в случаях предусмотренных законом, на основании решения органа местного самоуправления, что следует из ч. 3.1 ст. 222 ГК РФ.
Положения, касающиеся принятия решения о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, внесены в Гражданский кодекс Российской Федерации в августе 2018 года. Тем самым законодателем предусмотрена возможность принятия альтернативного сносу постройки решения.
Из буквального толкования положений ч. 3.1 указанной статьи следует, что законодатель закрепил два вида решений по самовольным постройкам (решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями).
К указанным изменениям корреспондирует ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющая особенности сноса самовольных построек или приведение их в соответствие с установленными требованиями.
Из положений ч. 6, ч. 9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, осуществившие постройку лица, правообладатели земельного участка на котором она расположена или орган местного самоуправления по своему выбору осуществляют снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.
В связи с введением в действие указанной нормы возникает вопрос, может ли быть принято решение только о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями без указания на возможность ее сноса, в случае если постройка не будет приведена в соответствие в определенные решением сроки.
Судебная практика по применению указанных изменений только формируется.
К примеру, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 29.01.2019 по делу № А32-48396/2017, изменяя решение суда первой инстанции о сносе самовольной постройки, пришел к выводу о возможности приведения ее в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа входных групп без сноса основного здания.
Отменяя указанное постановление и направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 18.06.2019 отметил, что сделав вывод о возможности приведения спорного нежилого здания в соответствие с установленными требованиями без сноса спорного объекта, суд апелляционной инстанции не определил параметры строительства, сославшись на экспертное заключение, которое сделано без учета всей разрешительной документации.
В свою очередь, Арбитражный суд Амурской области решением от 21.05.2019 по делу № А04-1556/2019, удовлетворяя требования администрации города, возложил на предпринимателя обязанность снести самовольную постройку или привести ее в соответствие с установленными требованиями.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2019 решение суда первой инстанции по настоящему делу оставлено без изменения. При этом апелляционный суд с учетом положений ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации отклонил довод предпринимателя о неисполнимости судебного акта, содержащего два альтернативных требования.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 № 609-О, самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение.
Поэтому, во избежание финансовых потерь, наступления иных негативных последствий, при осуществлении строительства следует уделить особое внимание правомерности возведения объекта, получению необходимых разрешений и согласований, наличию правомочий в отношении земельного участка, а также исключить нарушение прав и законных интересов иных лиц.