Прокурор разъясняет - Прокуратура Ярославской области
- 29 августа 2018, 14:21
Федеральный закон от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ от 30.12.2004) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Долевое строительство имеет ряд преимуществ. Так, происходит минимизация рисков двойной продажи одного и того же объекта. ФЗ от 30.12.2004 требует регистрировать каждый договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр). В Росреестре не может быть зарегистрировано более одного договора на каждый объект; более того, по факту сдачи объекта и подписания соответствующего акта квартира переходит в собственность участника долевого строительства. Также ФЗ от 30.12.2004 требует обязательного согласования строительства со всеми контролирующими ведомствами, поэтому при наличии технических нарушений, до их устранения дом не будет введен в эксплуатацию.
Кроме того, права сторон договора долевого участия в строительстве защищены на случай его расторжения. При этом участнику долевого строительства будут возвращены все внесенные им средства, а если расторжение связано с невыполнением застройщиком своих обязанностей – с него может быть взыскана неустойка. Важно понимать, что договор может быть расторгнут и по вине участника долевого строительства, например, если он систематически своевременно не вносит соответствующие платежи.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Если же застройщик просрочит сдачу объекта, даже если он уведомит заранее участников долевого строительства о переносе срока сдачи объекта, он будет оплачивать неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При расторжении договора по вине застройщика, он оплачивает участнику долевого строительства (физическому лицу) проценты за пользование деньгами – одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день пользования.
Процедура приобретения жилья на условиях долевого строительства включает в себя ряд этапов: сбор необходимых документов; обращение к застройщику, обсуждение условий договора, подписание договора долевого участия; регистрация договора в Росреестре; оплата стоимости квартиры в соответствии с договором (или это сделает банк, если квартира приобретается в кредит); после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи квартиры; регистрация права собственности и получение соответствующих документов.
При этом в договоре долевого участия должны присутствовать следующие пункты: цена договора – стоимость квартиры; дата ее сдачи в эксплуатацию; адрес, по которому будет находиться дом; кадастровый номер земельного участка, на котором будет строиться дом; указание этажа и предварительно номер квартиры; характеристики жилья – площадь, высота потолков, схема планировки; гарантии качества: общая гарантия на квартиру в пять лет, гарантия на инженерные системы в три года; данные об обязательном страховании ответственности застройщика; паспортные данные покупателя (участника долевого строительства); реквизиты застройщика (наименование, адрес, ИНН, расчетный счет и т.д.).
ФЗ от 30.12.2004 в целом защищает права дольщиков, но все равно есть случаи, когда строительство прекращается, а участники долевого строительства не получают ничего. Для защиты дольщиков в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
Фонд призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, под его защитой находятся договоры долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017 года.
Средства Фонда формируются за счет взносов от застройщиков в размере 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия, причем взносы являются обязательными и перечисляются до регистрации договора.
Выплата возмещения в случае банкротства застройщика возможна двумя способами: возврат гражданам-участникам долевого строительства внесенных ими средств или завершение строительства объекта за счет средств Фонда.
Последние изменения в ФЗ от 30.12.2004 внесены в рамках «дорожной карты» перехода от долевого участия к использованию счетов эскроу и развитием кредитования застройщиков. На данный момент подготовительный этап завершен – создана нормативная база для перехода к целевой модели финансирования строительства. До 30 июня 2019 года объявлен переходный период, в который возможны разные модели финансирования строительства.
Основное нововведение в закон – изменение в правилах привлечения средств граждан (использование счетов эскроу).
Эскроу-счет – это специальный счет, на котором аккумулируются привлеченные от участников долевого строительства средства до завершения строительства. Такая система в России была введена в 2014 году, но первая сделка с эскроу-счетом проведена лишь в апреле 2018 года. После завершения переходного периода (1 июля 2019 года) застройщики смогут привлекать деньги от участников долевого строительства только на счета эскроу.
Денежные средства в таком случае будут на доверительном хранении банка. Застройщик не сможет распоряжаться этими средствами до ввода дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одной квартиры в собственность покупателя. При этом застройщик не сможет использовать деньги с эскроу-счета, но эти средства могут служить залогом при кредитовании. В результате ожидается, что застройщики смогут привлекать кредиты на строительство по более низким процентным ставкам (уровень риска минимален при наличии качественного залога). Важно также, что денежные средства участников долевого строительтсва, размещенные на эскроу-счетах в банках, будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, как и иные банковские вклады.
Следовательно, до 1 июля 2019 года застройщик может выбрать между строительством полностью через эскроу-счет и привычным долевым строительством. Во втором варианте для застройщиков в текущем году было введено несколько дополнительных правил: обязательное банковское сопровождение; ограничения на ряд платежей; более жесткие требования к застройщикам.
Обязательное банковское сопровождение распространяется на тех застройщиков, которые не перешли на использование эскроу-счетов. Банковское сопровождение предполагает, что по каждому разрешению на строительство застройщик открывает специальный банковский счет и размещает на этом счете привлеченные от дольщиков деньги. Банк будет контролировать все расходы, финансируемые за счет платежей дольщиков. Более того, при наличии оснований банк сможет отказать в проведении отдельных операций.
Прокуратура
Ярославской области
Прокуратура Ярославской области
29 августа 2018, 14:21
Разъяснения законодательства о долевом строительстве
Федеральный закон от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ от 30.12.2004) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Долевое строительство имеет ряд преимуществ. Так, происходит минимизация рисков двойной продажи одного и того же объекта. ФЗ от 30.12.2004 требует регистрировать каждый договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр). В Росреестре не может быть зарегистрировано более одного договора на каждый объект; более того, по факту сдачи объекта и подписания соответствующего акта квартира переходит в собственность участника долевого строительства. Также ФЗ от 30.12.2004 требует обязательного согласования строительства со всеми контролирующими ведомствами, поэтому при наличии технических нарушений, до их устранения дом не будет введен в эксплуатацию.
Кроме того, права сторон договора долевого участия в строительстве защищены на случай его расторжения. При этом участнику долевого строительства будут возвращены все внесенные им средства, а если расторжение связано с невыполнением застройщиком своих обязанностей – с него может быть взыскана неустойка. Важно понимать, что договор может быть расторгнут и по вине участника долевого строительства, например, если он систематически своевременно не вносит соответствующие платежи.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Если же застройщик просрочит сдачу объекта, даже если он уведомит заранее участников долевого строительства о переносе срока сдачи объекта, он будет оплачивать неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При расторжении договора по вине застройщика, он оплачивает участнику долевого строительства (физическому лицу) проценты за пользование деньгами – одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день пользования.
Процедура приобретения жилья на условиях долевого строительства включает в себя ряд этапов: сбор необходимых документов; обращение к застройщику, обсуждение условий договора, подписание договора долевого участия; регистрация договора в Росреестре; оплата стоимости квартиры в соответствии с договором (или это сделает банк, если квартира приобретается в кредит); после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи квартиры; регистрация права собственности и получение соответствующих документов.
При этом в договоре долевого участия должны присутствовать следующие пункты: цена договора – стоимость квартиры; дата ее сдачи в эксплуатацию; адрес, по которому будет находиться дом; кадастровый номер земельного участка, на котором будет строиться дом; указание этажа и предварительно номер квартиры; характеристики жилья – площадь, высота потолков, схема планировки; гарантии качества: общая гарантия на квартиру в пять лет, гарантия на инженерные системы в три года; данные об обязательном страховании ответственности застройщика; паспортные данные покупателя (участника долевого строительства); реквизиты застройщика (наименование, адрес, ИНН, расчетный счет и т.д.).
ФЗ от 30.12.2004 в целом защищает права дольщиков, но все равно есть случаи, когда строительство прекращается, а участники долевого строительства не получают ничего. Для защиты дольщиков в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
Фонд призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, под его защитой находятся договоры долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017 года.
Средства Фонда формируются за счет взносов от застройщиков в размере 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия, причем взносы являются обязательными и перечисляются до регистрации договора.
Выплата возмещения в случае банкротства застройщика возможна двумя способами: возврат гражданам-участникам долевого строительства внесенных ими средств или завершение строительства объекта за счет средств Фонда.
Последние изменения в ФЗ от 30.12.2004 внесены в рамках «дорожной карты» перехода от долевого участия к использованию счетов эскроу и развитием кредитования застройщиков. На данный момент подготовительный этап завершен – создана нормативная база для перехода к целевой модели финансирования строительства. До 30 июня 2019 года объявлен переходный период, в который возможны разные модели финансирования строительства.
Основное нововведение в закон – изменение в правилах привлечения средств граждан (использование счетов эскроу).
Эскроу-счет – это специальный счет, на котором аккумулируются привлеченные от участников долевого строительства средства до завершения строительства. Такая система в России была введена в 2014 году, но первая сделка с эскроу-счетом проведена лишь в апреле 2018 года. После завершения переходного периода (1 июля 2019 года) застройщики смогут привлекать деньги от участников долевого строительства только на счета эскроу.
Денежные средства в таком случае будут на доверительном хранении банка. Застройщик не сможет распоряжаться этими средствами до ввода дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одной квартиры в собственность покупателя. При этом застройщик не сможет использовать деньги с эскроу-счета, но эти средства могут служить залогом при кредитовании. В результате ожидается, что застройщики смогут привлекать кредиты на строительство по более низким процентным ставкам (уровень риска минимален при наличии качественного залога). Важно также, что денежные средства участников долевого строительтсва, размещенные на эскроу-счетах в банках, будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, как и иные банковские вклады.
Следовательно, до 1 июля 2019 года застройщик может выбрать между строительством полностью через эскроу-счет и привычным долевым строительством. Во втором варианте для застройщиков в текущем году было введено несколько дополнительных правил: обязательное банковское сопровождение; ограничения на ряд платежей; более жесткие требования к застройщикам.
Обязательное банковское сопровождение распространяется на тех застройщиков, которые не перешли на использование эскроу-счетов. Банковское сопровождение предполагает, что по каждому разрешению на строительство застройщик открывает специальный банковский счет и размещает на этом счете привлеченные от дольщиков деньги. Банк будет контролировать все расходы, финансируемые за счет платежей дольщиков. Более того, при наличии оснований банк сможет отказать в проведении отдельных операций.