Прокурор разъясняет - Прокуратура г. Санкт-Петербург
- 3 апреля 2012, 17:22
При предоставлении гражданину квартиры по программе переселения из ветхого и аварийного жилья действуют специальные правила, не требующие проведения оценки рыночной стоимости изымаемой у него квартиры.
Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.03.2011 № 14974/10.
К данному выводу Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришел, проанализировав следующие обстоятельства арбитражного дела.
Муниципальное образование городской округ Самара и гражданка И. заключили договор мены жилыми помещениями, по условиям которого принадлежащая муниципальному образованию на праве собственности однокомнатная квартира передается в собственность гражданке И., а принадлежащая ей на праве собственности однокомнатная квартира передается в собственность муниципального образования.
Договор мены заключен в соответствии с целевой программой о переселении граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда. Этим договором предусмотрено, что принадлежащие сторонам жилые помещения признаются равноценными.
Стороны договора мены обратились с совместным заявлением о его государственной регистрации в регистрационную службу, но она в этом отказала, ссылаясь на отсутствие отчета об оценке рыночной стоимости квартиры гражданки И. согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Данный отказ регистрационной службы оспорен в Арбитражный суд Самарской области. По результатам рассмотрения дела арбитражные суды трех инстанций согласились с правильностью отказа регистрационной службы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что вывод о непредставлении в регистрационную службу полного пакета документов для регистрации договора мены жилыми помещениями и перехода на них права собственности между сторонами этого договора сделан судами в результате неправильного истолкования и применения норм права.
В соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» выполнение региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда производится посредством приобретения жилых помещений субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями за счет средств их бюджетов при финансовой поддержке Фонда, предоставляемой при соблюдений определенных условий.
Дом, в котором находится квартира гражданки И., построен в 1900 году, внесен в список объектов культурного наследия регионального значения как памятник архитектуры. Решением межведомственной комиссии указанный дом признан аварийным и непригодным для проживания.
Постановлением главы городского округа города Самара в рамках выполнения целевой городской программы о переселении граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, гражданке И. предоставлена в собственность квартира взамен принадлежащей ей квартиры в аварийном доме. Департаменту управления имуществом городского округа Самара предписано заключить с гражданкой И. договор мены, учесть ее квартиру в реестре муниципальной собственности и зарегистрировать переход права собственности на эту квартиру.
Таким образом, при предоставлении квартиры гражданке И. муниципальное образование действовало во исполнение Федеральной целевой программы, принятых в ее развитие региональных и муниципальных актов.
Как следует из федеральных нормативных актов, принятых по вопросам переселения граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилья, оно должно осуществляться не за счет средств граждан, а за счет бюджетов и специальных внебюджетных источников.
Так, пунктом 4 статьи 16 Закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» закреплено правило о том, что при приобретении субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями жилых помещений для переселения граждан из аварийного жилья по цене, превышающей установленные этим Законом пределы, финансирование расходов на оплату стоимости такого превышения осуществляется не за счет средств Фонда, а за счет бюджета соответствующего публичного образования.
Подобное регулирование связано со специальным характером этой подпрограммы, принимающей во внимание исключительно состояние жилищного фонда, в котором проживают переселяемые граждане, и учитывающей, что их квартиры в аварийных домах могут не иметь потребительской ценности и какой-либо рыночной стоимости, тем более сопоставимой со стоимостью предоставляемого им взамен жилья.
Заключение договоров между муниципальными органами и гражданами при переселении последних из ветхого и аварийного жилья преследует особую социальную цель, в связи с чем к ним не применяются общие правила гражданского законодательства о договорах мены, предполагающие равноценность обмениваемого имущества по его рыночной стоимости.
Равноценность обмениваемых квартир определяется в данном случае сопоставлением их физических и экономических характеристик (местоположение дома, этаж, площадь, количество комнат и т.п.), с тем чтобы предоставляемое жилое помещение не ухудшало жилищные условия переселяемых граждан с учетом их разумных потребностей.
Исходя из существа и специальных правил регулирования данных отношений, оценка рыночной стоимости аварийного жилья граждан не требуется, в связи с чем по правилам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяется стоимость только предоставляемых гражданам в рамках целевой подпрограммы благоустроенных квартир.
С учетом вышеизложенных обстоятельств Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришел к выводу, что регистрационная служба неправомерно отказала в регистрации договора мены квартиры по мотиву несоблюдения правил статьи 8 Федерального Закона «Об оценочной деятельности».
Прокуратура
Санкт-Петербурга
Прокуратура Санкт-Петербурга
3 апреля 2012, 17:22
О предоставлении гражданину квартиры по программе переселения из ветхого и аварийного жилья
При предоставлении гражданину квартиры по программе переселения из ветхого и аварийного жилья действуют специальные правила, не требующие проведения оценки рыночной стоимости изымаемой у него квартиры.
Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.03.2011 № 14974/10.
К данному выводу Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришел, проанализировав следующие обстоятельства арбитражного дела.
Муниципальное образование городской округ Самара и гражданка И. заключили договор мены жилыми помещениями, по условиям которого принадлежащая муниципальному образованию на праве собственности однокомнатная квартира передается в собственность гражданке И., а принадлежащая ей на праве собственности однокомнатная квартира передается в собственность муниципального образования.
Договор мены заключен в соответствии с целевой программой о переселении граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда. Этим договором предусмотрено, что принадлежащие сторонам жилые помещения признаются равноценными.
Стороны договора мены обратились с совместным заявлением о его государственной регистрации в регистрационную службу, но она в этом отказала, ссылаясь на отсутствие отчета об оценке рыночной стоимости квартиры гражданки И. согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Данный отказ регистрационной службы оспорен в Арбитражный суд Самарской области. По результатам рассмотрения дела арбитражные суды трех инстанций согласились с правильностью отказа регистрационной службы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что вывод о непредставлении в регистрационную службу полного пакета документов для регистрации договора мены жилыми помещениями и перехода на них права собственности между сторонами этого договора сделан судами в результате неправильного истолкования и применения норм права.
В соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» выполнение региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда производится посредством приобретения жилых помещений субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями за счет средств их бюджетов при финансовой поддержке Фонда, предоставляемой при соблюдений определенных условий.
Дом, в котором находится квартира гражданки И., построен в 1900 году, внесен в список объектов культурного наследия регионального значения как памятник архитектуры. Решением межведомственной комиссии указанный дом признан аварийным и непригодным для проживания.
Постановлением главы городского округа города Самара в рамках выполнения целевой городской программы о переселении граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, гражданке И. предоставлена в собственность квартира взамен принадлежащей ей квартиры в аварийном доме. Департаменту управления имуществом городского округа Самара предписано заключить с гражданкой И. договор мены, учесть ее квартиру в реестре муниципальной собственности и зарегистрировать переход права собственности на эту квартиру.
Таким образом, при предоставлении квартиры гражданке И. муниципальное образование действовало во исполнение Федеральной целевой программы, принятых в ее развитие региональных и муниципальных актов.
Как следует из федеральных нормативных актов, принятых по вопросам переселения граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилья, оно должно осуществляться не за счет средств граждан, а за счет бюджетов и специальных внебюджетных источников.
Так, пунктом 4 статьи 16 Закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» закреплено правило о том, что при приобретении субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями жилых помещений для переселения граждан из аварийного жилья по цене, превышающей установленные этим Законом пределы, финансирование расходов на оплату стоимости такого превышения осуществляется не за счет средств Фонда, а за счет бюджета соответствующего публичного образования.
Подобное регулирование связано со специальным характером этой подпрограммы, принимающей во внимание исключительно состояние жилищного фонда, в котором проживают переселяемые граждане, и учитывающей, что их квартиры в аварийных домах могут не иметь потребительской ценности и какой-либо рыночной стоимости, тем более сопоставимой со стоимостью предоставляемого им взамен жилья.
Заключение договоров между муниципальными органами и гражданами при переселении последних из ветхого и аварийного жилья преследует особую социальную цель, в связи с чем к ним не применяются общие правила гражданского законодательства о договорах мены, предполагающие равноценность обмениваемого имущества по его рыночной стоимости.
Равноценность обмениваемых квартир определяется в данном случае сопоставлением их физических и экономических характеристик (местоположение дома, этаж, площадь, количество комнат и т.п.), с тем чтобы предоставляемое жилое помещение не ухудшало жилищные условия переселяемых граждан с учетом их разумных потребностей.
Исходя из существа и специальных правил регулирования данных отношений, оценка рыночной стоимости аварийного жилья граждан не требуется, в связи с чем по правилам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяется стоимость только предоставляемых гражданам в рамках целевой подпрограммы благоустроенных квартир.
С учетом вышеизложенных обстоятельств Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришел к выводу, что регистрационная служба неправомерно отказала в регистрации договора мены квартиры по мотиву несоблюдения правил статьи 8 Федерального Закона «Об оценочной деятельности».