Прокурор разъясняет - Прокуратура Республики Башкортостан
- 13 марта 2020, 18:07
Статья опубликована в журнале «Законность»
№ 3-2020 года
Римма Ириковна Исламова,
помощник прокурора республики по рассмотрению обращений и приему граждан,
соискатель ФГКОУВО «Университет прокуратуры Российской Федерации»
Надзор за соблюдением прав участников долевого строительства жилья является одним из приоритетных направлений надзорной деятельности в органах прокуратуры Российской Федерации.
Статьей 1 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 214) предусмотрено привлечение денежных средств только на основании договора участия в долевом строительстве.
При этом обязательным условием является заключение договора в письменной форме, и подлежащей обязательной регистрации, который считается заключенным только с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Договор должен содержать требования, установленные статьей 4 данного закона, при отсутствии указанных условий, такой договор считается незаключенным.
Условия договора, должны соответствовать информации, заключенной в проектную декларацию на момент заключения договора.
Как мы видим, Федеральный закон № 214 устанавливает определенные требования к заключению договора участия в долевом строительстве, при этом предупреждает Застройщика о недопущении условий, ущемляющих права граждан, прокурорские проверки показывают обратное – о повсеместных нарушениях при заключении договоров.
Застройщиками привлекаются денежные средства в целях жилищного строительства способами, не предусмотренными вышеуказанными требованиями, например, заключаются подготовительные соглашения купли-реализации квартирных комнат, соглашения инвестирования строительства и т.п.
По указанным фактам Верховный суд Российской Федерации обобщил практику по спорам между Застройщиками и «дольщиками», где обязал суд вчитываться в договор, то есть вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия, к нему следует применять положения Закона 214, в том числе предусмотренные им меры ответственности. Для правомерного применения требований норм Федерального закона № 214 необходимо выявление реального предмета соглашения[1].
Суд первой инстанции и апелляции отказал истцу о взыскании с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства, ввиду того, что между застройщиком и «дольщиком» был заключен предварительный договор купли-продажи, следовательно, в данном случае неприменим Федеральный закон № 214.
Верховный суд с этим не согласился, указывая на то, что какое бы название не носило соглашение, финансирование направлено на строительство квартиры в многоквартирном доме, следовательно, на данные правоотношения должны распространяться нормы Федерального закона № 214. Также суд указал, что если в соглашении прописано «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это значит что данное соглашение является договором участия в долевом строительстве[2].
Практика показывает, что встречаются ненадежные Застройщики, (начинающие строительство на денежные средства граждан, при отсутствии правоустанавливающих документов на землю, без разрешения на строительство, не исполняющие обязанности по государственной регистрации договора долевого участия, срывающие сроки ввода объекта в эксплуатацию, и как следствие несвоевременное направление «дольщику» предложений об изменении условий договора долевого строительства, внесении изменений в проектную декларацию объекта, нарушающие графики строительства, допускающие нецелевое использование привлеченных денежных средств).
Порой, ненадежный Застройщик, в ходе передачи объекта не вручает участнику долевого строительства инструкции по эксплуатации объекта, в которых содержится необходимая и достоверная информация о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта.
Также недобросовестный Застройщик размещает в свободном доступе сети интернет проектные декларации, содержащие неполные или недостоверные сведения, либо напротив не обеспечивает свободного доступа к информации по строительству, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства, несвоевременно направляет отчеты в контролирующие органы.
Неблагонадежные застройщики заключают с гражданами договоры долевого участия в строительстве в отсутствие намерения или реальной возможности возвести и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.
Нарушают условия и нормы ст. 421 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие свободу договора, в договор включают условия, предусматривающие обязанность участника долевого строительства заключить договор с управляющей компанией в течение 5 (10) дней после передачи ему квартиры. В данном случае, предметом договора долевого участия является только передача объекта долевого строительства и застройщик не вправе обязывать участника заключать иные договора, не связанные с предметом договора долевого участия. Застройщик не может выступать посредником в отношении третьих лиц.
Ущемляют интересы «дольщиков» условия договора, которые позволяют застройщику составить односторонний акт приема-передачи квартиры через семь дней после установленного договором срока. При этом, в Федеральном законе № 214 установлено, что застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта лишь после того, как истек срок со дня, предусмотренного для передачи квартиры в договоре.
С нарушением заключаются те договора, в которых застройщик разрешает уступку прав требования только в том случае, если такой договор уступки письменно согласован с застройщиком, при этом, Федеральный закон № 214 не обязывает согласовывать уступку с застройщиком.
Так, прокуратура Ленинского района г. Уфы Республики Башкортостан при проверке договора участия в долевом строительстве, заключенного с застройщиком АО СЗ «ИСК г. Уфы» выявила условия, ущемляющие права граждан-участников долевого строительства, согласно которым застройщик обязал клиентов письменно согласовывать с ним уступку прав требования по договору. По постановлению прокурора района фирма и ответственное должностное лицо привлечены к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в виде штрафа на общую сумму 11 тыс. руб., а также в адрес застройщика внесено представление.
Прокуратура
Республики Башкортостан
Прокуратура Республики Башкортостан
13 марта 2020, 18:07
Проблемные вопросы при заключении договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов
Статья опубликована в журнале «Законность»
№ 3-2020 года
Римма Ириковна Исламова,
помощник прокурора республики по рассмотрению обращений и приему граждан,
соискатель ФГКОУВО «Университет прокуратуры Российской Федерации»
Надзор за соблюдением прав участников долевого строительства жилья является одним из приоритетных направлений надзорной деятельности в органах прокуратуры Российской Федерации.
Статьей 1 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 214) предусмотрено привлечение денежных средств только на основании договора участия в долевом строительстве.
При этом обязательным условием является заключение договора в письменной форме, и подлежащей обязательной регистрации, который считается заключенным только с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Договор должен содержать требования, установленные статьей 4 данного закона, при отсутствии указанных условий, такой договор считается незаключенным.
Условия договора, должны соответствовать информации, заключенной в проектную декларацию на момент заключения договора.
Как мы видим, Федеральный закон № 214 устанавливает определенные требования к заключению договора участия в долевом строительстве, при этом предупреждает Застройщика о недопущении условий, ущемляющих права граждан, прокурорские проверки показывают обратное – о повсеместных нарушениях при заключении договоров.
Застройщиками привлекаются денежные средства в целях жилищного строительства способами, не предусмотренными вышеуказанными требованиями, например, заключаются подготовительные соглашения купли-реализации квартирных комнат, соглашения инвестирования строительства и т.п.
По указанным фактам Верховный суд Российской Федерации обобщил практику по спорам между Застройщиками и «дольщиками», где обязал суд вчитываться в договор, то есть вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия, к нему следует применять положения Закона 214, в том числе предусмотренные им меры ответственности. Для правомерного применения требований норм Федерального закона № 214 необходимо выявление реального предмета соглашения[1].
Суд первой инстанции и апелляции отказал истцу о взыскании с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства, ввиду того, что между застройщиком и «дольщиком» был заключен предварительный договор купли-продажи, следовательно, в данном случае неприменим Федеральный закон № 214.
Верховный суд с этим не согласился, указывая на то, что какое бы название не носило соглашение, финансирование направлено на строительство квартиры в многоквартирном доме, следовательно, на данные правоотношения должны распространяться нормы Федерального закона № 214. Также суд указал, что если в соглашении прописано «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это значит что данное соглашение является договором участия в долевом строительстве[2].
Практика показывает, что встречаются ненадежные Застройщики, (начинающие строительство на денежные средства граждан, при отсутствии правоустанавливающих документов на землю, без разрешения на строительство, не исполняющие обязанности по государственной регистрации договора долевого участия, срывающие сроки ввода объекта в эксплуатацию, и как следствие несвоевременное направление «дольщику» предложений об изменении условий договора долевого строительства, внесении изменений в проектную декларацию объекта, нарушающие графики строительства, допускающие нецелевое использование привлеченных денежных средств).
Порой, ненадежный Застройщик, в ходе передачи объекта не вручает участнику долевого строительства инструкции по эксплуатации объекта, в которых содержится необходимая и достоверная информация о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта.
Также недобросовестный Застройщик размещает в свободном доступе сети интернет проектные декларации, содержащие неполные или недостоверные сведения, либо напротив не обеспечивает свободного доступа к информации по строительству, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства, несвоевременно направляет отчеты в контролирующие органы.
Неблагонадежные застройщики заключают с гражданами договоры долевого участия в строительстве в отсутствие намерения или реальной возможности возвести и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.
Нарушают условия и нормы ст. 421 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие свободу договора, в договор включают условия, предусматривающие обязанность участника долевого строительства заключить договор с управляющей компанией в течение 5 (10) дней после передачи ему квартиры. В данном случае, предметом договора долевого участия является только передача объекта долевого строительства и застройщик не вправе обязывать участника заключать иные договора, не связанные с предметом договора долевого участия. Застройщик не может выступать посредником в отношении третьих лиц.
Ущемляют интересы «дольщиков» условия договора, которые позволяют застройщику составить односторонний акт приема-передачи квартиры через семь дней после установленного договором срока. При этом, в Федеральном законе № 214 установлено, что застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта лишь после того, как истек срок со дня, предусмотренного для передачи квартиры в договоре.
С нарушением заключаются те договора, в которых застройщик разрешает уступку прав требования только в том случае, если такой договор уступки письменно согласован с застройщиком, при этом, Федеральный закон № 214 не обязывает согласовывать уступку с застройщиком.
Так, прокуратура Ленинского района г. Уфы Республики Башкортостан при проверке договора участия в долевом строительстве, заключенного с застройщиком АО СЗ «ИСК г. Уфы» выявила условия, ущемляющие права граждан-участников долевого строительства, согласно которым застройщик обязал клиентов письменно согласовывать с ним уступку прав требования по договору. По постановлению прокурора района фирма и ответственное должностное лицо привлечены к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в виде штрафа на общую сумму 11 тыс. руб., а также в адрес застройщика внесено представление.