Прокурор разъясняет - Прокуратура Республики Коми
- 12 ноября 2013, 00:00
Минувшим летом в Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон № 159-ФЗ) были внесены значительные изменения.
Все они нашли отражение в Федеральном законе от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 144-ФЗ) в
Так, Закон № 144-ФЗ устанавливает льготы для субъектов малого и среднего предпринимательства (за некоторым исключением), дающие преимущество при приватизации арендуемого ими недвижимого имущества (помещений) из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. Установлено, что это имущество приобретается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Также Закон № 144-ФЗ упростил условия приватизации такого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в льготном порядке.
Положение о максимальном размере площади арендуемого помещения в целях реализации преимущественного права выкупа было признано утратившим силу (п. 3 ст. 3 Закона № 159-ФЗ).
В связи с тем, что ограничение по максимальной площади приватизируемых в льготном порядке помещений более не действует, с 1 июля 2013 г. появились широкие возможности для приобретения государственного или муниципального имущества указанными лицами в неограниченном количестве помещений на любую общую совокупную площадь.
Также были изменены требования к продолжительности срока аренды недвижимого имущества, которое можно будет выкупить в льготном порядке. Согласно Закону № 144-ФЗ данное право предоставляется, если это имущество непрерывно арендуется не менее двух лет по состоянию на 1 июля 2013 года. Ранее двухлетний срок аренды недвижимого имущества, которое могло быть выкуплено на льготных условиях, устанавливался на момент вступления в силу Закона № 159-ФЗ, то есть на 5 августа 2008 года.
Для определения непрерывности такого владения и (или) пользования арендованным имуществом большое значение будет иметь разъяснение, данное в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно данному разъяснению временное владение и (или) пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды, если в течение этого промежутка арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель против этого не возражал.
Те субъекты малого и среднего предпринимательства, которым до вступления в силу Закона № 144-ФЗ было отказано в выкупе арендуемых помещений из-за ограничения площади или из-за недостаточной продолжительности срока аренды, получили право подавать повторное заявление о приобретении имущества, не включенного в Перечень (п. 3 ст. 5 Закона № 144-ФЗ).
Кроме того, в соответствии с Законом № 144-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться установленным в Законе № 159-ФЗ льготным порядком приобретения недвижимого имущества до 1 июля 2015 г. (ч. 3 ст. 10 Закона № 159-ФЗ в новой редакции). Ранее предусматривалось, что такой льготный порядок действует до 1 июля 2013 г.
Непосредственно в Законе теперь закрепляется максимальная длительность рассрочки оплаты стоимости имущества, приобретаемого на льготных условиях, - три года (ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ). Трехлетний срок будет применяться по умолчанию, если иной срок не будет определен законами субъектов РФ (ч. 1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).
Помимо возможности обжалования отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества или бездействия уполномоченного органа, субъекты малого и среднего предпринимательства получили возможность обжаловать достоверность оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости (ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ). На время обжалования рыночной стоимости тридцатидневный срок заключения договора купли-продажи данного объекта приостанавливается до вступления в силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).
В соответствии с Законом № 144-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется возможность подать по своей инициативе заявление о выкупе арендуемых помещений, если они добросовестно арендовали это помещение в течение пяти и более лет по состоянию на 1 сентября 2012 г. или же если такое имущество не менее пяти лет включено в Перечень (ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, ч. 2, 4 и 4.2 ст. 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства).
Рассматриваемый Закон вносит изменения в антимонопольное законодательство, которые могут иметь существенное значение для хозяйственного оборота. Так, действовавший до недавнего времени льготный порядок продления аренды государственного или муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства прекращает действовать, а у указанных лиц сохраняется лишь право воспользоваться льготным порядком приобретения арендуемого имущества (приватизации) в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ.
Признано утратившим силу положение о том, что до 1 июля 2015 г. субъект малого или среднего предпринимательства может заключить без проведения торгов договор аренды, требующий по общему правилу их проведения, если первоначальный договор аренды был заключен до 1 июля 2008 г. и отсутствовали основания для его досрочного расторжения, предусмотренные гражданским законодательством (ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», далее - Закон о защите конкуренции).
С 1 июля 2013 г. без проведения торгов можно будет заключать на новый срок договоры аренды государственного или муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства, если будет соблюден общий порядок, установленный ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Напоминаем, что указанные нормы не предоставляют каких-либо преференций для субъектов малого и среднего предпринимательства, однако в соответствии с п. 13 ч. 1 ст. 19 Закона о защите конкуренции специальные государственные и муниципальные преференции могут быть установлены в случае принятия соответствующего правового акта.
Особо следует отметить, что для предоставления таких преференций не требуется предварительное согласие антимонопольного органа (п. 4 ч. 3 ст. 19 Закона о защите конкуренции).
Прокуратура
Республики Коми
Прокуратура Республики Коми
12 ноября 2013, 00:00
Приобретение в собственность (приватизация) арендованного государственного или муниципального имущества – новое в законодательстве
Минувшим летом в Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон № 159-ФЗ) были внесены значительные изменения.
Все они нашли отражение в Федеральном законе от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 144-ФЗ) в
Так, Закон № 144-ФЗ устанавливает льготы для субъектов малого и среднего предпринимательства (за некоторым исключением), дающие преимущество при приватизации арендуемого ими недвижимого имущества (помещений) из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. Установлено, что это имущество приобретается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Также Закон № 144-ФЗ упростил условия приватизации такого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в льготном порядке.
Положение о максимальном размере площади арендуемого помещения в целях реализации преимущественного права выкупа было признано утратившим силу (п. 3 ст. 3 Закона № 159-ФЗ).
В связи с тем, что ограничение по максимальной площади приватизируемых в льготном порядке помещений более не действует, с 1 июля 2013 г. появились широкие возможности для приобретения государственного или муниципального имущества указанными лицами в неограниченном количестве помещений на любую общую совокупную площадь.
Также были изменены требования к продолжительности срока аренды недвижимого имущества, которое можно будет выкупить в льготном порядке. Согласно Закону № 144-ФЗ данное право предоставляется, если это имущество непрерывно арендуется не менее двух лет по состоянию на 1 июля 2013 года. Ранее двухлетний срок аренды недвижимого имущества, которое могло быть выкуплено на льготных условиях, устанавливался на момент вступления в силу Закона № 159-ФЗ, то есть на 5 августа 2008 года.
Для определения непрерывности такого владения и (или) пользования арендованным имуществом большое значение будет иметь разъяснение, данное в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно данному разъяснению временное владение и (или) пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды, если в течение этого промежутка арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель против этого не возражал.
Те субъекты малого и среднего предпринимательства, которым до вступления в силу Закона № 144-ФЗ было отказано в выкупе арендуемых помещений из-за ограничения площади или из-за недостаточной продолжительности срока аренды, получили право подавать повторное заявление о приобретении имущества, не включенного в Перечень (п. 3 ст. 5 Закона № 144-ФЗ).
Кроме того, в соответствии с Законом № 144-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться установленным в Законе № 159-ФЗ льготным порядком приобретения недвижимого имущества до 1 июля 2015 г. (ч. 3 ст. 10 Закона № 159-ФЗ в новой редакции). Ранее предусматривалось, что такой льготный порядок действует до 1 июля 2013 г.
Непосредственно в Законе теперь закрепляется максимальная длительность рассрочки оплаты стоимости имущества, приобретаемого на льготных условиях, - три года (ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ). Трехлетний срок будет применяться по умолчанию, если иной срок не будет определен законами субъектов РФ (ч. 1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).
Помимо возможности обжалования отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества или бездействия уполномоченного органа, субъекты малого и среднего предпринимательства получили возможность обжаловать достоверность оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости (ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ). На время обжалования рыночной стоимости тридцатидневный срок заключения договора купли-продажи данного объекта приостанавливается до вступления в силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).
В соответствии с Законом № 144-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется возможность подать по своей инициативе заявление о выкупе арендуемых помещений, если они добросовестно арендовали это помещение в течение пяти и более лет по состоянию на 1 сентября 2012 г. или же если такое имущество не менее пяти лет включено в Перечень (ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, ч. 2, 4 и 4.2 ст. 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства).
Рассматриваемый Закон вносит изменения в антимонопольное законодательство, которые могут иметь существенное значение для хозяйственного оборота. Так, действовавший до недавнего времени льготный порядок продления аренды государственного или муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства прекращает действовать, а у указанных лиц сохраняется лишь право воспользоваться льготным порядком приобретения арендуемого имущества (приватизации) в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ.
Признано утратившим силу положение о том, что до 1 июля 2015 г. субъект малого или среднего предпринимательства может заключить без проведения торгов договор аренды, требующий по общему правилу их проведения, если первоначальный договор аренды был заключен до 1 июля 2008 г. и отсутствовали основания для его досрочного расторжения, предусмотренные гражданским законодательством (ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», далее - Закон о защите конкуренции).
С 1 июля 2013 г. без проведения торгов можно будет заключать на новый срок договоры аренды государственного или муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства, если будет соблюден общий порядок, установленный ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Напоминаем, что указанные нормы не предоставляют каких-либо преференций для субъектов малого и среднего предпринимательства, однако в соответствии с п. 13 ч. 1 ст. 19 Закона о защите конкуренции специальные государственные и муниципальные преференции могут быть установлены в случае принятия соответствующего правового акта.
Особо следует отметить, что для предоставления таких преференций не требуется предварительное согласие антимонопольного органа (п. 4 ч. 3 ст. 19 Закона о защите конкуренции).