Прокурор разъясняет - Прокуратура Республики Коми
- 16 мая 2022, 17:23
Приобретение недвижимости в строящемся многоквартирном доме всегда сопряжено с таким риском, как банкротство застройщика и, как следствие, невозможностью возврата вложенных в строительство денежных средств.
С 01.07.2019 в соответствии с Федеральным законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» применяется новое средство защиты денежных средств участников долевого строительства при расчетах с застройщиком – открытие в банке, с которым застройщик заключил договор о проектном финансировании строительства объекта, специальных счетов эскроу в целях учета и блокирования денежных средств на них и последующей их передачи застройщику при наступлении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.
Эскроу-счета участников долевого строительства могут быть открыты только в банках, аккредитованных Центральным банком Российской Федерации (далее – Банк России) и отвечающих критериям (требованиям), установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697.
В частности, уполномоченные банки должны обладать универсальной лицензией, участвовать в системе обязательного страхования вкладов физических лиц, рейтинг банка должен быть не ниже уровня A-(RU) или уровня ruA кредитных рейтинговых агентств «АКРА», «Эксперт РА», в отношении банка должен быть утвержден план участия Банка России в предупреждении банкротства и др.
Открытие счетов эскроу является одним из обязательных условий кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования строительства жилой недвижимости.
С точки зрения защиты интересов участников долевого строительства счета эскроу дают некую гарантию безопасности их денежных средств, так как хранение денежных средств на таком счете осуществляется до момента выполнения обязательств застройщиком, а потому они не могут быть им использованы до завершения строительства и подписания акта приема-передачи недвижимости (ч. 6 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).
В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по вине застройщика денежные средства со счета эскроу подлежат возврату участнику строительства либо остаются на счете до завершения строительства проблемного объекта новым застройщиком (ч. 8 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ). Данное правило действует и в ситуации банкротства застройщика, поэтому участник строительства не утрачивает денежные средства, внесенные в качестве оплаты цены по договору долевого участия в строительстве. Они будут возвращены ему либо, как отмечалось, останутся на счете эскроу до завершения строительства объекта новым застройщиком.
При этом следует отметить, что ч. 5 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ не предусмотрено начисление процентов на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу. Таким образом, независимо от времени депонирования участник строительства может претендовать только на возврат суммы по договору без учета финансовых потерь, возникающих на фоне инфляции. Не выплачиваются проценты и в случае заключения договора долевого участия на средства ипотечного кредита. Банкротство застройщика дает таким участникам право на выплату только «тела кредита», а не уплаченных при этом процентов за пользование кредитными денежными средствами.
Вместе с тем Федеральный закон № 214-ФЗ не содержит запрета на совершение банком операций по счету эскроу. В этой связи, например, типовой договор счета эскроу ПАО «Сбербанк России» предусматривает возможность банка снять со счета денежные средства в погашение ссудной задолженности застройщика по кредитному договору, заключенному между бенефициаром (застройщиком) и банком.
До настоящего времени не предусмотрен четкий законодательный механизм защиты денежных средств участников строительства в условиях несостоятельности самого банка. Эксперты в области банковского дела и финансового рынка объясняют, что на данный случай для участников строительства государство предусмотрело «подушку безопасности» в виде страхования их средств на счетах эскроу Государственной корпорацией «Агентство страхования вкладов» на сумму до 10 млн рублей. Тем не менее, если стоимость приобретаемого объекта выше, что сегодня не редкость, то возврат оставшейся свыше 10 млн суммы может быть осуществлен только в рамках дела о банкротстве кредитной организации совместно с иными кредиторами, претендующими на возврат денежных средств.
Управление по надзору за исполнением федерального законодательства
Прокуратура
Республики Коми
Прокуратура Республики Коми
16 мая 2022, 17:23
О правовом регулировании использования счетов эскроу в качестве средства защиты денежных средств участников долевого строительства
Приобретение недвижимости в строящемся многоквартирном доме всегда сопряжено с таким риском, как банкротство застройщика и, как следствие, невозможностью возврата вложенных в строительство денежных средств.
С 01.07.2019 в соответствии с Федеральным законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» применяется новое средство защиты денежных средств участников долевого строительства при расчетах с застройщиком – открытие в банке, с которым застройщик заключил договор о проектном финансировании строительства объекта, специальных счетов эскроу в целях учета и блокирования денежных средств на них и последующей их передачи застройщику при наступлении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.
Эскроу-счета участников долевого строительства могут быть открыты только в банках, аккредитованных Центральным банком Российской Федерации (далее – Банк России) и отвечающих критериям (требованиям), установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697.
В частности, уполномоченные банки должны обладать универсальной лицензией, участвовать в системе обязательного страхования вкладов физических лиц, рейтинг банка должен быть не ниже уровня A-(RU) или уровня ruA кредитных рейтинговых агентств «АКРА», «Эксперт РА», в отношении банка должен быть утвержден план участия Банка России в предупреждении банкротства и др.
Открытие счетов эскроу является одним из обязательных условий кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования строительства жилой недвижимости.
С точки зрения защиты интересов участников долевого строительства счета эскроу дают некую гарантию безопасности их денежных средств, так как хранение денежных средств на таком счете осуществляется до момента выполнения обязательств застройщиком, а потому они не могут быть им использованы до завершения строительства и подписания акта приема-передачи недвижимости (ч. 6 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).
В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по вине застройщика денежные средства со счета эскроу подлежат возврату участнику строительства либо остаются на счете до завершения строительства проблемного объекта новым застройщиком (ч. 8 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ). Данное правило действует и в ситуации банкротства застройщика, поэтому участник строительства не утрачивает денежные средства, внесенные в качестве оплаты цены по договору долевого участия в строительстве. Они будут возвращены ему либо, как отмечалось, останутся на счете эскроу до завершения строительства объекта новым застройщиком.
При этом следует отметить, что ч. 5 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ не предусмотрено начисление процентов на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу. Таким образом, независимо от времени депонирования участник строительства может претендовать только на возврат суммы по договору без учета финансовых потерь, возникающих на фоне инфляции. Не выплачиваются проценты и в случае заключения договора долевого участия на средства ипотечного кредита. Банкротство застройщика дает таким участникам право на выплату только «тела кредита», а не уплаченных при этом процентов за пользование кредитными денежными средствами.
Вместе с тем Федеральный закон № 214-ФЗ не содержит запрета на совершение банком операций по счету эскроу. В этой связи, например, типовой договор счета эскроу ПАО «Сбербанк России» предусматривает возможность банка снять со счета денежные средства в погашение ссудной задолженности застройщика по кредитному договору, заключенному между бенефициаром (застройщиком) и банком.
До настоящего времени не предусмотрен четкий законодательный механизм защиты денежных средств участников строительства в условиях несостоятельности самого банка. Эксперты в области банковского дела и финансового рынка объясняют, что на данный случай для участников строительства государство предусмотрело «подушку безопасности» в виде страхования их средств на счетах эскроу Государственной корпорацией «Агентство страхования вкладов» на сумму до 10 млн рублей. Тем не менее, если стоимость приобретаемого объекта выше, что сегодня не редкость, то возврат оставшейся свыше 10 млн суммы может быть осуществлен только в рамках дела о банкротстве кредитной организации совместно с иными кредиторами, претендующими на возврат денежных средств.
Управление по надзору за исполнением федерального законодательства