Прокурор разъясняет - Прокуратура Брянской области
- 6 марта 2014, 18:17
Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ) застройщики имеют право привлекать денежные средства граждан на основании договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации, только после:
- получения в установленном порядке разрешения на строительство;
- государственной регистрации права собственности на земельный участок (или договора аренды такого земельного участка, договора субаренды такого земельного участка);
- опубликования (предоставления) проектной декларации на строительство многоквартирного дома.
Таким образом, при выборе объекта, в строительство которого планируется вложить денежные средства, необходимо внимательно изучить документы застройщика, представление которых предусмотрено действующим законодательством, а именно:
- по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
- ознакомиться с проектной декларацией застройщика, в которой указывается информация как о самом застройщике, так и об объекте строительства;
- также по требованию любого обратившегося лица застройщик обязан представить для ознакомления: учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации застройщика; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный период; аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
При заключении договора участия в долевом строительстве следует обратить внимание, что он должен содержать обязательные условия, предусмотренные Федеральным законом:
- определение подлежащей передаче застройщиком (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома) квартиры в соответствии с проектной документацией;
- срок передачи застройщиком квартиры дольщику;
- цена договора, которая может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения;
- сроки и порядок уплаты цены договора;
- гарантийный срок на выполненные работы, который не может составлять менее пяти лет.
При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий договор считается незаключенным.
После подписания договора застройщику и участнику долевого строительства требуется пройти процедуру государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области. Соблюдению такой процедуры необходимо обратить особое внимание, так как именно с этого момента договор считается заключенным.
При заключении договора участия в долевом строительстве у граждан - участников долевого строительства возникают определенные права.
Во-первых, в случае привлечении денежных средств граждан лицом, не имеющим на это права, гражданин вправе требовать немедленного возврата всей суммы переданных денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов на сумму этих средств в двойном размере и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков, в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.
Во-вторых, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи квартиры, участник долевого строительства может потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки.
В-третьих, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) качество которого не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
У гражданина есть также право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок и существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.
Кроме того, по требованию участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке в нескольких случаях:
- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которых входит квартира, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный срок квартира не будет передана дольщику;
- существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит квартира, в том числе существенного изменения размера квартиры;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.
Выполнение всех вышеназванных условий является определенной гарантией защиты от действий недобросовестных застройщиков.
Старший помощник прокурора
Брянского района В.О.Шидловский
Прокуратура
Брянской области
Прокуратура Брянской области
6 марта 2014, 18:17
Как действующим законодательством защищены права дольщиков и как наиболее безопасно приобрести квартиру в строящемся доме?
Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ) застройщики имеют право привлекать денежные средства граждан на основании договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации, только после:
- получения в установленном порядке разрешения на строительство;
- государственной регистрации права собственности на земельный участок (или договора аренды такого земельного участка, договора субаренды такого земельного участка);
- опубликования (предоставления) проектной декларации на строительство многоквартирного дома.
Таким образом, при выборе объекта, в строительство которого планируется вложить денежные средства, необходимо внимательно изучить документы застройщика, представление которых предусмотрено действующим законодательством, а именно:
- по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
- ознакомиться с проектной декларацией застройщика, в которой указывается информация как о самом застройщике, так и об объекте строительства;
- также по требованию любого обратившегося лица застройщик обязан представить для ознакомления: учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации застройщика; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный период; аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
При заключении договора участия в долевом строительстве следует обратить внимание, что он должен содержать обязательные условия, предусмотренные Федеральным законом:
- определение подлежащей передаче застройщиком (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома) квартиры в соответствии с проектной документацией;
- срок передачи застройщиком квартиры дольщику;
- цена договора, которая может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения;
- сроки и порядок уплаты цены договора;
- гарантийный срок на выполненные работы, который не может составлять менее пяти лет.
При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий договор считается незаключенным.
После подписания договора застройщику и участнику долевого строительства требуется пройти процедуру государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области. Соблюдению такой процедуры необходимо обратить особое внимание, так как именно с этого момента договор считается заключенным.
При заключении договора участия в долевом строительстве у граждан - участников долевого строительства возникают определенные права.
Во-первых, в случае привлечении денежных средств граждан лицом, не имеющим на это права, гражданин вправе требовать немедленного возврата всей суммы переданных денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов на сумму этих средств в двойном размере и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков, в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.
Во-вторых, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи квартиры, участник долевого строительства может потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки.
В-третьих, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) качество которого не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
У гражданина есть также право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок и существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.
Кроме того, по требованию участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке в нескольких случаях:
- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которых входит квартира, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный срок квартира не будет передана дольщику;
- существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит квартира, в том числе существенного изменения размера квартиры;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.
Выполнение всех вышеназванных условий является определенной гарантией защиты от действий недобросовестных застройщиков.
Старший помощник прокурора
Брянского района В.О.Шидловский