Прокурор разъясняет - Прокуратура Калужской области

Если гражданин решил приобрестикакое - либо жилое помещение – дом, квартиру, комнату или долю такого имущества, ему необходимо соблюсти ряд условий и требований, предусмотренных законом.

В первую очередь, необходимо убедитьсяв подлинности документов, удостоверяющих личность продавца. Для этого следуетпопросить показать паспорт или документ, его заменяющий. В случае, еслиинтересы продавца представляет другое лицо, необходимо наличие нотариальноудостоверенной доверенности, выданной продавцом, в которой в обязательномпорядке оговорено, какие именно сделки с жилым помещением может совершатьпредставитель, включая право на его продажу.

Далее необходимо убедиться, чтопродавец реально обладает правом собственности на имущество, которое собираетсяпродать.

В соответствии со ст. ст. 209, 288 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряженияимуществом. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряженияпринадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Право собственностиподтверждается правоустанавливающими документами. В первую очередь, этоподлинное свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение. В данном свидетельстве указано основание его выдачи. Таким основанием можетявляться договор купли - продажи, мены, дарения жилого помещения, свидетельство оправе на наследство, договор на передачу жилого помещения в собственность(договор приватизации) и др. , в наличии которых также необходимо убедиться.

В случае, если все указанныеусловия соблюдены и названные документы имеются, между продавцом (егопредставителем) и покупателем жилого помещения заключается договоркупли - продажи.

Согласно положениям ст. ст. 420 - 425 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц обустановлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Договор долженсоответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и инымиправовыми актами, действующим в момент его заключения. Исполнение договораоплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силуи является обязательным для сторон с момента его заключения.

Кроме того, статьей 432 ГК РФпредусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, втребуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются условия, необходимые для договоровданного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению однойиз сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ подоговору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости)продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

При этом статьей 554 ГК РФпредусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачепокупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположениенедвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другогонедвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие онедвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованнымсторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимостизаключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанногосторонами (ст. 550 ГК РФ).

Из данной нормы следует, чтозаконом не предусмотрена обязательная нотариальная форма заключения договоракупли - продажи жилого помещения. Однако необходимо отметить, что нотариальнаяформа заключения такого договора представляется предпочтительной, посколькунотариус, являясь юристом, имеет возможность, ознакомившись с представленнымисторонами документами и текстом договора, предупредить стороны о возможнойошибке или о необходимости скорректировать условия договора.

На основании ст. 558 ГК РФсущественным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого домаили квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с закономправо пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилымпомещением.

В противном случае сделкакупли - продажи может быть признана недействительной по мотиву отсутствиясоглашения по всем существенным условиям договора.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру или жилой дом к другому лицуявляется основанием для прекращения права пользования жилым помещением членамисемьи прежнего владельца, если иное не установлено законом.

В соответствии с требованиями п. 4 ст. 292 ГК РФ при отчуждении жилого помещения, в котором проживаютнесовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органаопеки и попечительства.

Следует также учитывать, чтосогласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ один из супругов не имеет правапроводить сделку с недвижимостью без письменного согласия второго. Согласиесупруга на продажу жилья должно быть нотариально заверено. Нотариальноеписьменное согласие супруга продавца на продажу жилья предоставляется в органпо регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае намерения приобрестикомнату в коммунальной квартире следует иметь в виду положения п. 6 ст. 42 ЖКРФ о том, что преимущественное право покупки отчуждаемой жилой площади имеютсобственники остальных комнат в данной квартире.

Третье лицо может купить комнатулишь в случае, если остальные потенциальные покупатели откажутся от покупки втечение одного месяца после получения письменного уведомления о продаже.

Преимущественное правоприобретения отчуждаемой доли также имеют участники общей долевойсобственности.

Завершающим этапом приобретенияправа собственности на жилое помещение является государственная регистрацияправа собственности. Возникновение и прекращение имущественных прав нанедвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получаютвозможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжатьсянедвижимостью только после государственной регистрации права.

В случае, когда одна сторонауклоняется от государственной регистрации перехода права собственности нанедвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение огосударственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В заключении, необходимоотметить, что при заключении договора купли - продажи квартиры или жилого домаследует внимательным образом изучать все правоустанавливающие документы, бытьбдительным, так как практически все сделки по приобретению жилья требуюттщательного правового анализа.