Прокурор разъясняет - Прокуратура Пермского края
- 27 октября 2020, 17:21
На практике при заключении договора купли-продажи жилого дома могут возникнуть две ситуации, различные по тому обстоятельству, принадлежит ли земельный участок продавцу на праве собственности или находится в собственности у другого лица.
В первом случае необходимо руководствоваться законодательно закрепленным принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 273, п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).
Исключениями, к примеру, являются случаи, когда продается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (тогда земельный участок переходит в общую долевую собственность сторон согласно пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 4 ст. 244 ГК РФ, п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018); отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ (пп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
В силу п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ если земельный участок, на котором расположен жилой дом, не является собственностью продавца дома, а принадлежит ему на праве аренды, безвозмездного пользования или на ином вещном праве, то предметом договора купли-продажи будет только жилой дом. При его продаже покупатель приобретает соответствующее право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома.
В частности, в абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка.
Необходимо также учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
(подготовлено прокурором отдела по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Пермского края Толстой Е.Ю.)
Прокуратура
Пермского края
Прокуратура Пермского края
27 октября 2020, 17:21
К вопросу о продаже жилого дома без земельного участка
На практике при заключении договора купли-продажи жилого дома могут возникнуть две ситуации, различные по тому обстоятельству, принадлежит ли земельный участок продавцу на праве собственности или находится в собственности у другого лица.
В первом случае необходимо руководствоваться законодательно закрепленным принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 273, п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).
Исключениями, к примеру, являются случаи, когда продается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (тогда земельный участок переходит в общую долевую собственность сторон согласно пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 4 ст. 244 ГК РФ, п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018); отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ (пп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
В силу п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ если земельный участок, на котором расположен жилой дом, не является собственностью продавца дома, а принадлежит ему на праве аренды, безвозмездного пользования или на ином вещном праве, то предметом договора купли-продажи будет только жилой дом. При его продаже покупатель приобретает соответствующее право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома.
В частности, в абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка.
Необходимо также учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
(подготовлено прокурором отдела по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Пермского края Толстой Е.Ю.)