Прокурор разъясняет - Прокуратура Псковской области
- 2 июля 2011, 13:29
Определение самовольных построек указано в ст. 222 ГК РФ. Так, под самовольной постройкой понимается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Признание самовольной постройки влечет следующие негативные последствия:
1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а также не вправе распоряжаться постройкой, т.е. продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
2. Самовольная постройка подлежит сносу.
Самым негативным моментом является тот факт, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о сносе данной постройки. Таким образом, если Вы зарегистрировали право собственности на здание, но не имеете соответствующего свидетельства о собственности на землю, то по решению суда здание может быть снесено.
Необходимо отметить, что лица, виновные в самовольном строительстве, несут также и административную ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию».
Однако, несмотря на то что в законодательстве определены такие негативные последствия, как снос самовольных построек, многие юридические и физические лица, осуществляя данные постройки, рассчитывают в дальнейшем узаконить их по суду, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ судом может быть признано право собственности на самовольную постройку. Исключения составляют случаи, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом положения ст. 222 ГК РФ распространяются:
- на новое строительство;
- на самовольную реконструкцию знаний и сооружений.
Однако в части реконструкции суд может обязать снести недвижимое имущество лишь в случае, если оно не может быть приведено в состояние, существовавшее до реконструкции, т.е. перепланировка, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Поэтому число дел, связанных с самовольными постройками, в настоящее время не уменьшается.
ОБРАЩЕНИЕ В СУД О СНОСЕ
Как правило, обращаются с иском о сносе следующие лица:
1. Собственник земельного участка.
2. Законный владелец.
3. Лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.
Например, в п. 4 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 09.12.2010 N 143 даются разъяснения, что арендатор земельного участка вправе требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этой земле.
Однако ранее в ряде судебных решений суды делали выводы о том, что "право требовать сноса возведенной на земельном участке самовольной постройки в случае признания ее таковой предоставлено только собственнику или иному титульному владельцу земельного участка, на котором она возведена". Например, такие выводы содержатся в Определении ВАС РФ от 04.05.2009 N ВАС-1034/09 по делу N А65-12664/2007-СГЗ-15, Постановлении ФАС Уральского округа от 11.08.2009 N Ф09-5705/09-С6 по делу N А76-25433/2008.
4. Прокурор.
Прокурор и иные уполномоченные федеральным законом органы (в частности, орган строительного надзора) вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, если они защищают публичные интересы, поскольку ст. 52 АПК РФ не предусматривает право прокурора на предъявление иска о сносе самовольной постройки.
5. Иные уполномоченные органы.
В качестве иных уполномоченных органов может рассматриваться орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Однако обратите внимание, что в п. 1 информационного письма Президиума ВАС от 09.12.2010 N 143 устанавливается, что самовольная постройка не может быть снесена без судебного решения, только на основании актов административного характера.
В самом плохом положении, с юридической точки зрения, оказываются лица, которые не осуществляли строительство, а являются добросовестными правоприобретателями. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку. На практике в случае принятия негативного судебного решения о сносе самовольной постройки очень трудно вернуть от застройщика все денежные средства, потраченные на приобретение недвижимости, кроме того, возможны длительные судебные тяжбы.
Нередко сами юридические и физические лица обращаются в суд для того, чтобы узаконить самовольные постройки. Однако такое обращение может иметь негативное последствие, поскольку судом постройка может быть признана самовольной и может быть принято решение о сносе. При этом срок исковой давности на данные дела не распространяется. Данный вывод сделан в письме ВАС от 9 декабря 2010 г. N 143, в котором были определены случаи, на которые не распространяется исковая давность.
К таким случаям относятся:
- требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (п. 6 информационного письма N 143);
- требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 7 информационного письма N 143).
Этот вывод подтверждается и выводами судов низших инстанций (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21.09.2009 по делу N А38-192/2009, ФАС Московского округа от 03.11.2009 N КГ-А40/11326-09-П-1,2,3 по делу N А40-27751/07-53-230).
Однако ранее существовала позиция, согласно которой суд отказывал в сносе постройки, говоря о том, что истцом нарушен срок исковой давности. Например, подобное дело рассматривалось в Москве. Оно решено в пользу юридического лица - ответчика (Постановление ФАС Московского округа от 03.11.2009 N КГ-А40/11326-09-П-1,2,3 по делу N А40-27751/07-53-230).
Таким образом, в дальнейшем суды будут руководствоваться письмом ВАС. Лицам, владеющим самовольными постройками, невозможно будет узаконить самовольную постройку по истечении 3 лет, т.е. срока исковой давности.
Прокуратура
Псковской области
Прокуратура Псковской области
2 июля 2011, 13:29
Самовольная постройка
Определение самовольных построек указано в ст. 222 ГК РФ. Так, под самовольной постройкой понимается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Признание самовольной постройки влечет следующие негативные последствия:
1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а также не вправе распоряжаться постройкой, т.е. продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
2. Самовольная постройка подлежит сносу.
Самым негативным моментом является тот факт, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о сносе данной постройки. Таким образом, если Вы зарегистрировали право собственности на здание, но не имеете соответствующего свидетельства о собственности на землю, то по решению суда здание может быть снесено.
Необходимо отметить, что лица, виновные в самовольном строительстве, несут также и административную ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию».
Однако, несмотря на то что в законодательстве определены такие негативные последствия, как снос самовольных построек, многие юридические и физические лица, осуществляя данные постройки, рассчитывают в дальнейшем узаконить их по суду, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ судом может быть признано право собственности на самовольную постройку. Исключения составляют случаи, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом положения ст. 222 ГК РФ распространяются:
- на новое строительство;
- на самовольную реконструкцию знаний и сооружений.
Однако в части реконструкции суд может обязать снести недвижимое имущество лишь в случае, если оно не может быть приведено в состояние, существовавшее до реконструкции, т.е. перепланировка, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Поэтому число дел, связанных с самовольными постройками, в настоящее время не уменьшается.
ОБРАЩЕНИЕ В СУД О СНОСЕ
Как правило, обращаются с иском о сносе следующие лица:
1. Собственник земельного участка.
2. Законный владелец.
3. Лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.
Например, в п. 4 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 09.12.2010 N 143 даются разъяснения, что арендатор земельного участка вправе требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этой земле.
Однако ранее в ряде судебных решений суды делали выводы о том, что "право требовать сноса возведенной на земельном участке самовольной постройки в случае признания ее таковой предоставлено только собственнику или иному титульному владельцу земельного участка, на котором она возведена". Например, такие выводы содержатся в Определении ВАС РФ от 04.05.2009 N ВАС-1034/09 по делу N А65-12664/2007-СГЗ-15, Постановлении ФАС Уральского округа от 11.08.2009 N Ф09-5705/09-С6 по делу N А76-25433/2008.
4. Прокурор.
Прокурор и иные уполномоченные федеральным законом органы (в частности, орган строительного надзора) вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, если они защищают публичные интересы, поскольку ст. 52 АПК РФ не предусматривает право прокурора на предъявление иска о сносе самовольной постройки.
5. Иные уполномоченные органы.
В качестве иных уполномоченных органов может рассматриваться орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Однако обратите внимание, что в п. 1 информационного письма Президиума ВАС от 09.12.2010 N 143 устанавливается, что самовольная постройка не может быть снесена без судебного решения, только на основании актов административного характера.
В самом плохом положении, с юридической точки зрения, оказываются лица, которые не осуществляли строительство, а являются добросовестными правоприобретателями. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку. На практике в случае принятия негативного судебного решения о сносе самовольной постройки очень трудно вернуть от застройщика все денежные средства, потраченные на приобретение недвижимости, кроме того, возможны длительные судебные тяжбы.
Нередко сами юридические и физические лица обращаются в суд для того, чтобы узаконить самовольные постройки. Однако такое обращение может иметь негативное последствие, поскольку судом постройка может быть признана самовольной и может быть принято решение о сносе. При этом срок исковой давности на данные дела не распространяется. Данный вывод сделан в письме ВАС от 9 декабря 2010 г. N 143, в котором были определены случаи, на которые не распространяется исковая давность.
К таким случаям относятся:
- требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (п. 6 информационного письма N 143);
- требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 7 информационного письма N 143).
Этот вывод подтверждается и выводами судов низших инстанций (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21.09.2009 по делу N А38-192/2009, ФАС Московского округа от 03.11.2009 N КГ-А40/11326-09-П-1,2,3 по делу N А40-27751/07-53-230).
Однако ранее существовала позиция, согласно которой суд отказывал в сносе постройки, говоря о том, что истцом нарушен срок исковой давности. Например, подобное дело рассматривалось в Москве. Оно решено в пользу юридического лица - ответчика (Постановление ФАС Московского округа от 03.11.2009 N КГ-А40/11326-09-П-1,2,3 по делу N А40-27751/07-53-230).
Таким образом, в дальнейшем суды будут руководствоваться письмом ВАС. Лицам, владеющим самовольными постройками, невозможно будет узаконить самовольную постройку по истечении 3 лет, т.е. срока исковой давности.