Прокурор разъясняет - Прокуратура Свердловской области

Разъясняет помощник прокурора Чкаловского района г. Екатеринбурга Кондратьева М.Д.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) предусматривает несколько альтернативных вариантов привлечения денежных средств для строительства объектов капитального строительства:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом необходимо учитывать, что правовая природа договоров долевого участия в строительстве и паевого взноса в жилищно-строительные кооперативы имеет существенные различия.

Так, в соответствии со ч. 3 ст. 110 Жилищного кодекса РФ, члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

При долевом участии в строительстве отношения участника с застройщиком возникают на основании заключенного договора, а в жилищно-строительном кооперативе – на основании членства. Вложив средства в кооперативное строительство, пайщик не имеет право переуступить или продать свою долю в отличие от участника долевого строительства.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, однако в жилищно-строительном кооперативе какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. В этом случае могут возникнуть противоречия между членами кооператива, а срок передачи квартиры может затянуться на неопределенное время.

Кроме того, законодатель устанавливает обязательный минимальный гарантийный срок объекта долевого участия в строительстве, который для самой квартиры должен быть не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет (ст. 7 Закона № 214-ФЗ). В кооперативе такой срок не предусмотрен и устанавливается только в договоре.

При заключении договора долевого участия в строительстве участник заключает договор, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может воспользоваться правом на судебную защиту своих прав. Юридическая специфика работы кооперативов в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива. Таким образом, в проблемных ситуациях пайщик даже через суд не сможет обжаловать действия правления.

Также необходимо учитывать, что договор долевого участия в строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, денежные средства передаются застройщику только после регистрации договора, что подразумевает проверку  Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии застройщика и правомерности строительства, исключает риск «двойных» продаж и делает договоры и права публично зарегистрированными. Договоры паевого участия не регистрируются, а денежные средства могут привлекаться до получения разрешения на строительство.

Инвестирование денежных средств в строительство объектов капительного строительства в обоих случаях соответствует требованиям действующего законодательства, однако имеет обоснованные риски, поскольку договоры долевого участия часто сформулированы неоднозначно, а некоторые их пункты прямо противоречат положениям законодательства, в то же время пайщики кооператива несут все риски строительства нового объекта по той причине, что фактически являются «застройщиками»

Таким образом, гражданин вправе сам выбирать способ приобретения жилого помещения, однако при вступлении в члены ЖСК, данный гражданин не будет обладать всеми правами и подлежать такой же защите (в том числе, государственной), как если бы он приобретал жилье посредством заключения договора долевого участия.

При выявлении фактов мошенничества, связанного с получением денежных средств граждан для целей участия в долевом строительстве либо при вступлении в кооперативы в ЖКС, пострадавшим гражданам необходимо обращаться в ОМВД России.

В случае несогласия с действиями должностных лиц контролирующих и правоохранительных органов, граждане вправе обратиться с соответствующим заявлением в прокуратуру.