Прокурор разъясняет - Прокуратура Ульяновской области
- 11 июня 2020, 15:33
Президиум Верховного Суда Российской Федерации в обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, разъяснил, что споры о возможности истребования имущества (жилых помещений) от добросовестных приобретателей возникают преимущественно тогда, когда такое имущество продается лицом, не имеющим права его отчуждать. Соответственно, в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, то собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).
Верховный Суд отметил, что, исходя из анализа положений ст. 301, п.1 ст. 302 ГК РФ, при рассмотрении дел данной категории суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Истец (уполномоченный собственником жилого фонда орган) должен доказать свое право собственности на спорное жилое имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца. При этом, факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также нахождение его на балансе сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения необходимо учитывать: осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи о праве собственности на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП); была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки (какие меры принимались покупателем для выяснения прав продавца, отчуждающего спорное имущество; наличие обременений, включая наложенный арест; непосредственный осмотр приобретаемого имущества и т.д.). В том случае, когда совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, оснований для удовлетворения требований о признании приобретателя добросовестным не имеется.
В ситуации, когда Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не являлись участником договора передачи жилого помещения в собственность гражданина (далее — договор передачи), однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате предоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, имеются основания для удовлетворения требований об истребовании жилого помещения, в том числе от добросовестного приобретателя, поскольку в указанном случае выбытие имущества из владения собственника происходило помимо его воли.
Течение срока исковой давности по искам об истребовании недвижимого имущества (жилых помещений) из чужого незаконного владения начинается со дня, когда уполномоченный собственником жилищного фонда орган узнал или должен был узнать о нарушении своего права. К таким искам применяется общий срок исковой давности – три года.
При этом, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.
Вместе с тем, поскольку сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права, то момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться из обстоятельств конкретного дела.
Прокуратура
Ульяновской области
Прокуратура Ульяновской области
11 июня 2020, 15:33
Какого приобретателя недвижимости следует считать недобросовестным?
Президиум Верховного Суда Российской Федерации в обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, разъяснил, что споры о возможности истребования имущества (жилых помещений) от добросовестных приобретателей возникают преимущественно тогда, когда такое имущество продается лицом, не имеющим права его отчуждать. Соответственно, в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, то собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).
Верховный Суд отметил, что, исходя из анализа положений ст. 301, п.1 ст. 302 ГК РФ, при рассмотрении дел данной категории суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Истец (уполномоченный собственником жилого фонда орган) должен доказать свое право собственности на спорное жилое имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца. При этом, факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также нахождение его на балансе сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения необходимо учитывать: осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи о праве собственности на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП); была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки (какие меры принимались покупателем для выяснения прав продавца, отчуждающего спорное имущество; наличие обременений, включая наложенный арест; непосредственный осмотр приобретаемого имущества и т.д.). В том случае, когда совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, оснований для удовлетворения требований о признании приобретателя добросовестным не имеется.
В ситуации, когда Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не являлись участником договора передачи жилого помещения в собственность гражданина (далее — договор передачи), однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате предоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, имеются основания для удовлетворения требований об истребовании жилого помещения, в том числе от добросовестного приобретателя, поскольку в указанном случае выбытие имущества из владения собственника происходило помимо его воли.
Течение срока исковой давности по искам об истребовании недвижимого имущества (жилых помещений) из чужого незаконного владения начинается со дня, когда уполномоченный собственником жилищного фонда орган узнал или должен был узнать о нарушении своего права. К таким искам применяется общий срок исковой давности – три года.
При этом, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.
Вместе с тем, поскольку сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права, то момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться из обстоятельств конкретного дела.