Прокурор разъясняет - Прокуратура Челябинской области
- 25 декабря 2014, 23:43
Одним из важных шагов в направлении развития малого и среднего предпринимательства в России стало принятие Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В результате у указанных субъектов предпринимательства появилось преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в собственности у субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности. При этом «льгота» заключается не в выгодной цене отчуждаемой недвижимости (приобретение возможно только по цене, равной рыночной стоимости имущества), а в освобождении от участия в торгах.
Возможны две ситуации при реализации данного права:
- уполномоченный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления принимает решение о возмездном отчуждении имущества и в обязательном порядке направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и его проект;
- субъект предпринимательства по своей инициативе направляет заявление данному органу о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В последнем случае соответствующее заявление не влечет возникновения у арендатора обязанности заключить договор купли-продажи.
Отметим, что до недавнего времени органы государственной власти и местного самоуправления могли препятствовать приватизации, передавая имущество унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения либо включая объект недвижимости в специальный Перечень имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность.
Ситуация изменилась с принятием Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», который наделил субъектов малого и среднего предпринимательства правом инициативы (путем направления заявления в уполномоченный орган) по приобретению включенного в такие Перечни имущества при условии, если:
а) арендуемое имущество по состоянию на 01.09.2012 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
б) арендуемое имущество включено в утвержденные Перечни в течение пяти и более лет до дня подачи указанного заявления.
На защиту малого и среднего предпринимательства также встал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который пояснил в своем информационном письме от 05.11.2009 № 134, что наличие у арендатора права на приобретение может быть признано судом и в том случае, если после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ органом власти совершены действия исключительно с целью воспрепятствовать реализации права на приобретение. В качестве примера ВАС РФ приводит случаи, когда имущество вносилось в уставный капитал хозяйственного общества, было передано унитарному предприятию либо включалось в названный выше перечень.
Следует отметить, что до 01.07.2013 действовало еще одно условие реализации преимущественного права приобретения арендованного имущества. Площадь арендуемых помещений не должна была превышать 2000 кв.м. (Закон Челябинской области от 30.09.2008 № 303-ЗО «Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества»). В настоящее время названное ограничение отменено.
Согласно ч.ч. 2,3 ст. Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства с 01.01.2009 по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны:
- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления;
- принять решение об условиях приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае согласия субъекта предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно Федеральному закону № 144-ФЗ течение данного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого и среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда. Данная новелла имеет важное практическое значение.
В случае несоответствия заявителя требованиям Федерального закона № 159-ФЗ и (или) если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или иными федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения заявления возвращает его арендатору с указанием причин отказа в приобретении арендуемого имущества.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации рассматриваемого преимущественного права в судебном порядке.
В соответствии с частями первой и второй статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности области или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку, равными ежемесячными или ежеквартальными платежами. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства.
На территории Челябинской области срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества составляет от 3 до 5 лет.
Важно, что согласно пп. 12 п.2 ст. 146 Налогового кодекса РФ операции по реализации (передаче) на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну РФ, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ об отчуждении имущества, не признаются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость.
В настоящее время сложилась успешная практика обжалования действий (бездействия) и решений органов власти Челябинской области и органов местного самоуправления в части неисполнения последними требований Закона № 159-ФЗ.
Необходимо отметить, что Закон № 159-ФЗ в части реализации преимущественного права выкупа имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства действует лишь до 01.07.2015 и не распространяется на имущество, находящееся в собственности Российской Федерации.
Таким образом, согласно нормам законодательства, действующим на сегодняшний день, субъекты МСП, обладающие правом преимущественного выкупа (в соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ), вправе обратиться в Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (при аренде имущества, находящегося в собственности Челябинской области), либо в соответствующий орган местного самоуправления, с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Отдел по надзору за соблюдением прав предпринимателей
Прокуратура
Челябинской области
Прокуратура Челябинской области
25 декабря 2014, 23:43
Правовые аспекты приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства арендованного ими имущества
Одним из важных шагов в направлении развития малого и среднего предпринимательства в России стало принятие Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В результате у указанных субъектов предпринимательства появилось преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в собственности у субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности. При этом «льгота» заключается не в выгодной цене отчуждаемой недвижимости (приобретение возможно только по цене, равной рыночной стоимости имущества), а в освобождении от участия в торгах.
Возможны две ситуации при реализации данного права:
- уполномоченный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления принимает решение о возмездном отчуждении имущества и в обязательном порядке направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и его проект;
- субъект предпринимательства по своей инициативе направляет заявление данному органу о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В последнем случае соответствующее заявление не влечет возникновения у арендатора обязанности заключить договор купли-продажи.
Отметим, что до недавнего времени органы государственной власти и местного самоуправления могли препятствовать приватизации, передавая имущество унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения либо включая объект недвижимости в специальный Перечень имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность.
Ситуация изменилась с принятием Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», который наделил субъектов малого и среднего предпринимательства правом инициативы (путем направления заявления в уполномоченный орган) по приобретению включенного в такие Перечни имущества при условии, если:
а) арендуемое имущество по состоянию на 01.09.2012 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
б) арендуемое имущество включено в утвержденные Перечни в течение пяти и более лет до дня подачи указанного заявления.
На защиту малого и среднего предпринимательства также встал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который пояснил в своем информационном письме от 05.11.2009 № 134, что наличие у арендатора права на приобретение может быть признано судом и в том случае, если после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ органом власти совершены действия исключительно с целью воспрепятствовать реализации права на приобретение. В качестве примера ВАС РФ приводит случаи, когда имущество вносилось в уставный капитал хозяйственного общества, было передано унитарному предприятию либо включалось в названный выше перечень.
Следует отметить, что до 01.07.2013 действовало еще одно условие реализации преимущественного права приобретения арендованного имущества. Площадь арендуемых помещений не должна была превышать 2000 кв.м. (Закон Челябинской области от 30.09.2008 № 303-ЗО «Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества»). В настоящее время названное ограничение отменено.
Согласно ч.ч. 2,3 ст. Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства с 01.01.2009 по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны:
- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления;
- принять решение об условиях приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае согласия субъекта предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно Федеральному закону № 144-ФЗ течение данного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого и среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда. Данная новелла имеет важное практическое значение.
В случае несоответствия заявителя требованиям Федерального закона № 159-ФЗ и (или) если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или иными федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения заявления возвращает его арендатору с указанием причин отказа в приобретении арендуемого имущества.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации рассматриваемого преимущественного права в судебном порядке.
В соответствии с частями первой и второй статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности области или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку, равными ежемесячными или ежеквартальными платежами. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства.
На территории Челябинской области срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества составляет от 3 до 5 лет.
Важно, что согласно пп. 12 п.2 ст. 146 Налогового кодекса РФ операции по реализации (передаче) на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну РФ, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ об отчуждении имущества, не признаются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость.
В настоящее время сложилась успешная практика обжалования действий (бездействия) и решений органов власти Челябинской области и органов местного самоуправления в части неисполнения последними требований Закона № 159-ФЗ.
Необходимо отметить, что Закон № 159-ФЗ в части реализации преимущественного права выкупа имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства действует лишь до 01.07.2015 и не распространяется на имущество, находящееся в собственности Российской Федерации.
Таким образом, согласно нормам законодательства, действующим на сегодняшний день, субъекты МСП, обладающие правом преимущественного выкупа (в соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ), вправе обратиться в Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (при аренде имущества, находящегося в собственности Челябинской области), либо в соответствующий орган местного самоуправления, с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Отдел по надзору за соблюдением прав предпринимателей