Прокурор разъясняет - Прокуратура Республики Ингушетия

Законодательно зону жилого пространства можно изменить 2-мя способами: перепланировкой и переустройством.

Перепланировкой является смена конфигурации жилья (к примеру, изменение площади и назначения отдельных жилых помещений). А под переустройство подпадает ряд технических мер, направленных на перенос и изменение нахождения (проводки) различных инженерных сетей, электрического, санитарно-технического и иного необходимого для целевого использования жилого пространства оборудования.

В обоих случаях по результату работ согласно ст. 25 ЖК РФ от эксплуатирующего жилище лица (собственника или арендатора) требуется внести соответствующие изменения в техпаспорт помещения.

Наглядный пример. Установка электроплиты взамен газовой, или переделка душевой кабины в ванную — это переоборудование. А смена конфигурации комнат посредством использования площадей от иных помещений, перенос дверных или оконных проёмов относятся к перепланировке. Даже снос фанерной перегородки, отделяющей кладовую или чулан от остального помещения будет считаться перепланировкой.

Самовольной является перепланировка, технические детали которой не согласованы с местной администрации (управляющей домовой компанией).

Когда перепланировка выходит за рамки утверждённого при постройке здания типового проекта, любое несоответствие необходимо согласовывать с администрацией. В случае выявления нарушений физлицам грозит штраф от 2-х до 2.500 руб. с обязательными работами по восстановлению исходного состояния жилья. Т.е. приведения конфигурации жилого помещения в соответствии с изначально утверждённым инженерным проектом.

В отдельных регионах РФ (к примеру, в Москве и области) на взимание штрафов в соответствии с ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ введён мораторий. И до определённой (в зависимости от региона) даты у проживающих в жилом помещении лиц есть возможность бесплатно узаконить произведённую перепланировку (если по итогу проверки, она не угрожает целостности здания. К примеру, не снесены несущие стены).

Однако любая «активность» с жилплощадью (продажа, дарение, приватизация, передача по наследству) потребует от собственника легитимации перепланировки. Иначе ответственность за это (а значит и сопутствующие траты) лягут на принимающую сторону. Что обязательно будет объявлено нотариусом при утверждении сделки.

В случае, когда в результате перепланировки зданию или помещению представляющими собой объект культурного наследия был нанесён урон, администрация обяжет собственника вернуть его к первоначальному состоянию. При игнорировании этого требования, администрация недвижимости может изъять жильё через судебное разбирательство.

Порядок оформления перепланировки до начала ремонта и по его окончанию разнятся: перед ремонтом собственнику (проживающему на жилплощади лицу с разрешения собственника) требуется согласовать планируемые изменения с администрацией. Во втором же случае — узаконить уже произведённые работы.

Прежде всего требуется обратиться в БТИ. На руках необходимо иметь: свидетельство о праве собственности на недвижимость (выписку из ЕГРН) и паспорт.

В отдельных регионах управляющие недвижимостью службы могут называться не БТИ. К примеру, в Петербурге и области это ГБУ «ГУИОН».

При принятии обращения сотрудник БТИ обязан в двухнедельный срок приехать на место и осмотреть подготовленные для перепланировки площади — провести соответствующие замеры. При осмотре он наглядно красными линиями обозначит в плане жилого помещения зоны перепланировки.

Далее требуется заказать техническое заключение касательно того, что выполняемые (уже сделанные) работы соответствуют требованиям и нормам СПИН. Т.е. они не несут ущерба и опасности зданию, не нарушают права прочих жильцов (в случае с многоквартирным домом), не угрожают жизни и здоровью проживающих в помещении и соседствующих с ними лиц. Заказать техническое заключение можно у профилированных ИП, или компаний членов СРО.

Важно! Согласование технического заключения в различных контролирующих инстанциях (СЭС, Роспотребнадзоре, городском либо районном отделе архитектуры, пожарном надзоре и пр.) лежит на нанятом исполнителе.

Затем следует подача заявления и пакета сопутствующих документов в отдел архитектуры местной администрации (иной, в зависимости от региона ответственный за планировку зданий и помещений регулирующий орган).

Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ заявка на перепланировку подаётся лично (физически) либо в электронном в формате через МФЦ.

Важно! Перед подачей проверьте, что в заявлении имеются удостоверяющие подписи от всех собственников жилья.

Перечень сопутствующего подачи заявления пакета документов:

• техпаспорт жилья (квартиры);
• поэтажный план здания;
• техническое заключение от организации члена СРО;
• выписка из ЕРГН;
• экспликация (план жилья с правками от производившего выездной осмотр работника БТИ);
• в случае, если жильё находится в здании, признанном памятником архитектуры, истории либо культуры, утвердительное заключение от соответствующего ответственного ведомства, о производимой/произведённой перепланировке. Т.е. о том, что изменения допустимы и не нанесут ущерб культурному наследию.

Поданное заявление с пакетом сопутствующих документов будет рассмотрено в течение 45 будних дней. При положительном результате (отрицательный может быть получен только в случае различных ошибок в заполнении или недостаточном пакете прилагаемых документов) заявитель получает на руки акт о согласованной перепланировке.

Справка будет направлена по адресу, указанному в заявлении. Если заявление подавалось в МФЦ, решение в соответствии с ч. 4 ст. 26 ЖК РФ необходимо забирать там же.

Администрация может отказать собственнику (уполномоченному им лицу) в согласовании при нарушении подателем установленного порядка. Если подобное случилось, то в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ податель вправе оспорить принятое по его запросу решение через административно-исковое заявление в районы суд по месту проживания; либо фактического расположения ведомства ответственного за согласование перепланировки.

При подаче иска необходимо указать обоснования, в соответствии с которыми податель считает принятое решение незаконным. На практике в подобных случаях в суде требуется доказать, что:

• работы производились с учётом СНИПов;
• податель приложил максимум усилий для легитимации перепланировки;
• самовольная перепланировка не нарушает законные права и интересы как проживающего в перестроенной квартире лица/лиц, так и его/их соседей. А также, что перепланировка не угрожает их жизни и здоровью.

Судебный иск требуется подать в трёхмесячный период с даты получения отказа. Если подать иск позже этого срока, суд откажет в рассмотрении по данному основанию. Исключения здесь предусмотрены только для лиц с уважительной (в соответствии с положениями в ч. 1 ст. 219 КАС РФ) и документально подтверждённой причиной.

На практике даже если истец докажет основания для легитимации перепланировки, суд вправе отказать ему по следующим причинам:

• увеличение пространства комнат за счёт лоджии;
• демонтаж (даже частичный, например, врезка окна или нового дверного проёма) несущей стены;
• оборудование санузла в ранее жилой комнате;
• перенос отопительных приборов на балкон (лоджию);
• объединение оборудованной газовыми трубами кухни с жилой комнатой.

За любое из данных изменений на собственника будет наложен штраф. А суд обяжет его привести помещение в первоначальный вид и начать процедуру регистрации перепланировки повторно.

После согласования ответственным ведомством или через суд перепланировки, подателю требуется заказать у кадастрового инженера новый технический план жилья.

В конце следует подача заявления в Росреестр для внесения соответствующих правок в ЕРГН.

Итог

Для узаконивания уже произведённой перепланировки требуется:

• обратиться в БТИ для составления плана жилья с учётом вносимых изменений;
• заказать техническое заключение в профильной компании или ИП члене СРО;
• подать обращение с соответствующим заявлением в местную администрацию (при отказе иск в суд);
• после вынесения судом положительного заключения, заказать новый технический план;
• подать заявление для внесения правок в Росреестр.