Жилье - Прокуратура Иркутской области

Одной из категорий дел, при рассмотрении которых обязательно участие прокурора, являются дела о выселении из жилого помещения.

По делам о выселении из общежития одной из проблем, порождающих отмену судебных актов в судах вышестоящих инстанций, является неправильная квалификация сложившихся правоотношений: в одних случаях судами применяются нормы гражданского законодательства, в других – нормы жилищного законодательства. Нормы, регулирующие порядок проживания в общежитии, содержатся в главе 9 ЖК РФ, которая относит их (общежития) к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. По этой причине привычным для восприятия остается тот факт, что при рассмотрении дел о выселении из общежития спорные правоотношения следует квалифицировать как отношения по договору специализированного найма.

Однако такой подход является не всегда верным. Необходимо учитывать, что жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Ключевым обстоятельством является то, что жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Именно цель, которой обусловлено вселение в общежитие, предопределяет правильную квалификацию спорных правоотношений, поскольку не всякое вселение в общежитие может быть приравнено к заключению специализированного найма жилого помещения.

При обстоятельствах, когда представленными доказательствами не подтверждается, что выселяемое лицо было вселено на период работы или учебы, суды отмечают, что в таком случае между сторонами имеют место гражданско-правовые отношения по пользованию спорным жилым помещением, в связи с чем к правоотношениям сторон не подлежат применению положения ЖК РФ.

От правильной квалификации спорных правоотношений зависит то, каким образом будет разрешен спор. Упущения в данной части влекут правовую неопределенность при применении тех или иных норм. В одном случае, выселяя из общежития, при фактически сложившихся отношениях по договору коммерческого найма, суды упускают необходимость проверки соблюдения наймодателем обязанности, предусмотренной ст. 684 ГК РФ (преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок). В другом случае – некорректная квалификация спорных отношений по договору специализированного найма не позволяет определить, вправе ли наниматель требовать предоставления иного жилого помещения в соответствии с ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

Вопрос о предоставлении другого жилого помещения в общежитии при выселении является не менее сложным в практическом применении. Статьями 103 и 105 ЖК РФ устанавливается круг лиц, которые при прекращении трудовых отношений с наймодателем не могут быть выселены из жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения.

К таким лицам относятся члены семьи военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел и некоторых других силовых ведомств; пенсионеры по старости; члены семьи работника, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии и который умер; инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, или вследствие профессионального заболевания; семьи, имеющие в своем составе детей-инвалидов, инвалидов с детства.

При этом указанные лица не должны являться нанимателями жилых помещений по договорам социального найма (и членами семьи нанимателя) либо собственниками жилых помещений (или членами семьи собственника) и состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Кроме того, указанный перечень лиц, дополняет положение, определенное статьей 13 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», которым установлена совокупность условий, исключающих возможность выселения без предоставления другого жилого помещения, для граждан, которым жилые помещения в общежитиях предоставлены до введения в действие ЖК РФ. Такие граждане должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (или иметь право состоять на данном учете), при этом должно быть установлено, что их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

Категории граждан, выселяемых из общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены статьями 108 и 110 ЖК РСФСР.

К такой категории отнесены инвалиды войны; участники Великой Отечественной войны; семьи военнослужащих; лица, проработавшие на предприятии не менее десяти лет; лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия либо по сокращению численности или штата работников; пенсионеры по старости; члены семьи умершего работника; одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми и некоторые другие категории.

Разнообразие категорий указанных лиц обязывает правоприменителя устанавливать широкий круг обстоятельств, относящийся к личности выселяемого, членам его семьи, сложившимся трудовым отношениям, их продолжительности и т.д.

Между тем для применения льготных оснований для предоставления жилого помещения общим является положение о том, что наниматель должен состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Поэтому только совокупность всех условий будет являться основанием для удовлетворения иска о выселении с предоставлением другого жилого помещения.

Прокурор отдела по обеспечению

участия прокуроров в гражданском процессе                      А.М. Милько