Прокурор разъясняет - Прокуратура Томской области

Вопросы соблюдения прав граждан, инвестирующих свои денежные средства в строительство объектов недвижимости, являются актуальной темой. На сегодняшний день появляется все больше и больше обманутых недобросовестными застройщиками дольщиков. 

В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства,  возникновением у них прав собственности, а также установлением гарантий защиты их прав, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участиив долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Действие данного Федерального закона при строительстве (создании) многоквартирных домов также распространяется на отношения при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве, а также жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности.

В случае незаконного привлечения денежных средств, гражданин может потребовать немедленного возврата денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются:

1. Определение конкретного объекта долевого строительствав соответствии с проектной документацией, с указанием сведенийо назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствиис проектной декларацией, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости;

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Необходимо обратить внимание, чтов договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию;

3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены; 

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства;

5. Одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов)в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительствана счетах эскроу.

Договор участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса должен содержать:

1. Определение подлежащих передаче земельного участкаи индивидуального жилого дома, в том числе:

а) площадь земельного участка, условный номер земельного участка, подлежащего образованию в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, адрес земельного участка (при наличии), кадастровый номер земельного участка;

б) вид права, на котором земельный участок подлежит передаче участнику долевого строительства;

в) реквизиты утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории, схему расположения сетей;

г) план индивидуального жилого дома с указанием сведенийо количестве этажей, в том числе подземных этажей (при их наличии), площади, материале наружных стен и межэтажных перекрытий, количествеи площади комнат, помещений вспомогательного использования;

д) обязательство осуществить строительство (создание) объектов, которые будут входить в состав общего имущества, в соответствиис утвержденными проектом планировки территории, проектом межевания территории и проектной декларацией;

е) перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества;

2. Срок передачи застройщиком индивидуального жилого домаи завершения строительства (создания) объектов, которые будут входитьв состав общего имущества;

3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4. Гарантийный срок на индивидуальный жилой дом, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет;

5. Реквизиты счета эскроу в уполномоченном банке и сведения о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

При отсутствии в договоре долевого участия хотя бы одного из условий такой договор считается незаключенным.

Информация подготовлена прокуратурой Октябрьского района г. Томска