Прокурор разъясняет - Прокуратура Республики Коми
- 6 мая 2013, 00:00
В настоящее время на практике складывается ситуация, когда жилые дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, а жилые помещения – непригодными для проживания, не расселяются.
Замена жилого помещения в случае его ветшания или аварийного состояния является обязанностью государства. Большинство проживающих в ветхих и аварийных домах граждан не в состоянии в настоящее время самостоятельно приобрести или получить на условиях найма жилье удовлетворительного качества.
Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
В соответствии с пунктом 7, 47 названного Положения решение о признании помещения непригодным принимает, по результатам обследования - межведомственная комиссия, создаваемая органами местного самоуправления.
Действующим законодательством предусмотрены различные подходы к решению вопроса, связанного с порядком переселения как собственника, так и нанимателя из занимаемых ими жилых помещений в случае сноса многоквартирного дома, признания помещения непригодных для проживания.
Для нанимателя предусмотрен следующий порядок.
Согласно ст. 86 ЖК РФ если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Согласно ст. 87 ЖК РФ если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
Таким образом, в случае сноса многоквартирного дома признанного аварийным, а также в случае признания жилого помещения непригодным для проживания гражданам, проживающим в жилых помещениях по договорам социального найма предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
При этом, в силу ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по указанным основаниям другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Нет сомнений, что такой подход является правильным, поскольку жилое помещение гражданам в рассматриваемом случае предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома или признания жилого помещения непригодным для проживания. Именно поэтому предоставляемое жилое помещение предоставляется без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. Подобная позиция была высказана и Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года (БВС РФ. 2006. N 5).
При этом необходимо отметить, что на основании п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ гражданам, чьи жилые помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, жилье по договорам социального найма предоставляются во внеочередном порядке.
Иной подход законодателя к выселению собственника жилья из непригодного жилого помещения.
В данном случае вопрос о сносе аварийного дома требует соблюдения предварительной процедуры, которая регламентирована положениями ст. 32 ЖК РФ. Как прямо отмечается в п. 1 ст. 32 ЖК РФ, такое выселение производится путем выкупа жилого помещения по рыночной стоимости в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению компетентного государственного органа (органа местного самоуправления).
Так, межведомственной комиссией, принявшей решение о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, собственникам помещений в указанном доме направляются требования о его сносе или реконструкции в разумный срок (п. 10 ст. 32 ЖК РФ).
В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию аварийного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, изымается для муниципальных нужд, а каждое жилое помещение в указанном доме выкупается, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Выкупная цена жилого помещения в этом случае определяется по соглашению сторон либо по решению суда в случае недостижения такого соглашения.
Так, в связи с тем, что соглашение о выкупной цене квартир администрацией г. Ухты с жильцами одного из домов, признанных непригодным для проживания, не достигнуто, в октябре 2011 года муниципалитет направил в Ухтинский городской суд 10 заявлений об изъятии жилых помещений путем выкупа и выселении собственников жилых помещений из квартир этого дома. При рассмотрении дел данной категории судом назначены судебно-оценочные экспертизы по определению рыночной стоимости выкупаемых жилых помещений. По рассмотренным делам судом с администрации взыскана выкупная цена изымаемых помещений по наибольшей рыночной стоимости, установленной экспертизой. В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд признал заключение эксперта допустимым доказательством.
Состоявшиеся решения суда судом апелляционной инстанции не отменялись.
Вместе с тем, малоимущим гражданам, проживающим в жилых помещениях, принадлежащих им на праве собственности, если эти помещения в установленном порядке признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции, взамен могут быть предоставлены жилые помещения по договору социального найма. Указанное разъяснение содержится в обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2009 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2010).
При применении положений ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, предусматривающей, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено жилое помещение взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену, судами учитывается подп. «и» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
При отсутствии согласия органа местного самоуправления на предоставление гражданину другого жилого помещения взамен изымаемого суд не может обязать орган местного самоуправления предоставить гражданину такое жилое помещение.
Прокуратура
Республики Коми
Прокуратура Республики Коми
6 мая 2013, 00:00
Основания предоставления гражданам жилых помещений в связи с признанием занимаемого жилья непригодным для проживания
В настоящее время на практике складывается ситуация, когда жилые дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, а жилые помещения – непригодными для проживания, не расселяются.
Замена жилого помещения в случае его ветшания или аварийного состояния является обязанностью государства. Большинство проживающих в ветхих и аварийных домах граждан не в состоянии в настоящее время самостоятельно приобрести или получить на условиях найма жилье удовлетворительного качества.
Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
В соответствии с пунктом 7, 47 названного Положения решение о признании помещения непригодным принимает, по результатам обследования - межведомственная комиссия, создаваемая органами местного самоуправления.
Действующим законодательством предусмотрены различные подходы к решению вопроса, связанного с порядком переселения как собственника, так и нанимателя из занимаемых ими жилых помещений в случае сноса многоквартирного дома, признания помещения непригодных для проживания.
Для нанимателя предусмотрен следующий порядок.
Согласно ст. 86 ЖК РФ если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Согласно ст. 87 ЖК РФ если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
Таким образом, в случае сноса многоквартирного дома признанного аварийным, а также в случае признания жилого помещения непригодным для проживания гражданам, проживающим в жилых помещениях по договорам социального найма предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
При этом, в силу ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по указанным основаниям другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Нет сомнений, что такой подход является правильным, поскольку жилое помещение гражданам в рассматриваемом случае предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома или признания жилого помещения непригодным для проживания. Именно поэтому предоставляемое жилое помещение предоставляется без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. Подобная позиция была высказана и Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года (БВС РФ. 2006. N 5).
При этом необходимо отметить, что на основании п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ гражданам, чьи жилые помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, жилье по договорам социального найма предоставляются во внеочередном порядке.
Иной подход законодателя к выселению собственника жилья из непригодного жилого помещения.
В данном случае вопрос о сносе аварийного дома требует соблюдения предварительной процедуры, которая регламентирована положениями ст. 32 ЖК РФ. Как прямо отмечается в п. 1 ст. 32 ЖК РФ, такое выселение производится путем выкупа жилого помещения по рыночной стоимости в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению компетентного государственного органа (органа местного самоуправления).
Так, межведомственной комиссией, принявшей решение о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, собственникам помещений в указанном доме направляются требования о его сносе или реконструкции в разумный срок (п. 10 ст. 32 ЖК РФ).
В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию аварийного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, изымается для муниципальных нужд, а каждое жилое помещение в указанном доме выкупается, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Выкупная цена жилого помещения в этом случае определяется по соглашению сторон либо по решению суда в случае недостижения такого соглашения.
Так, в связи с тем, что соглашение о выкупной цене квартир администрацией г. Ухты с жильцами одного из домов, признанных непригодным для проживания, не достигнуто, в октябре 2011 года муниципалитет направил в Ухтинский городской суд 10 заявлений об изъятии жилых помещений путем выкупа и выселении собственников жилых помещений из квартир этого дома. При рассмотрении дел данной категории судом назначены судебно-оценочные экспертизы по определению рыночной стоимости выкупаемых жилых помещений. По рассмотренным делам судом с администрации взыскана выкупная цена изымаемых помещений по наибольшей рыночной стоимости, установленной экспертизой. В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд признал заключение эксперта допустимым доказательством.
Состоявшиеся решения суда судом апелляционной инстанции не отменялись.
Вместе с тем, малоимущим гражданам, проживающим в жилых помещениях, принадлежащих им на праве собственности, если эти помещения в установленном порядке признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции, взамен могут быть предоставлены жилые помещения по договору социального найма. Указанное разъяснение содержится в обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2009 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2010).
При применении положений ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, предусматривающей, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено жилое помещение взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену, судами учитывается подп. «и» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
При отсутствии согласия органа местного самоуправления на предоставление гражданину другого жилого помещения взамен изымаемого суд не может обязать орган местного самоуправления предоставить гражданину такое жилое помещение.