Прокурор разъясняет - Прокуратура Тульской области

Защита прав участников долевого строительства может осуществляться различными способами, в частности путем признания права собственности на объект, признания сделки недействительной, возмещения убытков, взыскания неустойки.

1. Признание права собственности на объект долевого строительства

Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать, в частности, признания в судебном порядке

- права собственности на объект недвижимости;

- права собственности на объект незавершенного строительства;

- права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности

Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков.

При этом необходимо учитывать, что привлечение денежных средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Поэтому будьте осторожны, если вместо ДДУ вам предложат заключить, например, предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.

3. Возмещение убытков

Убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия.

К убыткам, например, могут быть отнесены расходы дольщика по договору об оказании услуг по подбору квартиры, расходы на приобретение другой аналогичной квартиры по более высокой цене и т.п.

4. Взыскание неустойки (пеней)

Застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пени) в следующих случаях:

1. если нарушил предусмотренные договором сроки передачи дольщику объекта строительства. Размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;
2. если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пени) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.​​​​​​​

5. Компенсация морального вреда

Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда - установленный факт нарушения прав дольщика.

6. Взыскание штрафа

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, заключившего договор для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику.

7. Прекращение правоотношений

Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора долевого участия, в частности, в следующих случаях:

1. если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;
2. срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца.

Если денежные средства в счет уплаты по договора долевого участия внесены на счет эскроу, основаниями для отказа дольщика от договора также являются:

1. наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на заложенные по указанному договору земельный участок (право аренды или субаренды земельного участка) и строящийся на этом участке объект недвижимости;
2. признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
3. вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика.